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Beziehungen zwischen Grundrente und Wohnungsversorgung Ökonomische und politische Determinanten der Wohnungsversorgung von H.Brede, B. Kohaupt, K.-J. Kujath |
02-2013 |
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Einen Teil des Kapitals, den der Bauherr beim Wohnungsbau vorschießt, muß er für den Erwerb des Grund und Bodens auslegen. Er erwirbt das Verfügungsrecht über ein bestimmtes Stück Boden, um das Recht, den Boden zu nutzen, an den Mieter weitergeben zu können. Das Entgelt, das der Bauherr, der nun auch Bodeneigentümer ist, für den Gebrauch des Bodens vom Mieter verlangt, ist die Grundrente. Die Grundrente ist der Tauschwert für den monopolisierten Gebrauchswert des Bodens, ohne daß der Boden einen Wert hätte. Dabei muß von dem Kapital, das dem Boden einverleibt wird und das dem Gebäudewert zuzuschlagen ist, abgesehen werden. Die Höhe des für den Erwerb des Bodens ausgelegten Kapitalteils ergibt sich also nicht aus den Kosten der Produktion eines Gutes, sondern folgt anderen Gesetzmäßigkeiten. Für den Bauherrn handelt es sich jedoch nach wie vor um Kapital, das er vorschießen muß und an den Mieter verleiht. Er wird deshalb vom Mieter verlangen, daß dieser ihm auch für den Kaufpreis des Bodens einen »Zins« zahlt, die Grundrente. In der Frage des Zusammenhangs von Bodenpreis und Grundrente herrscht weitgehend Einigkeit: Der Bodenpreis hängt davon ab, welche Grundrente der Bodeneigentümer bei der Vermietung oder Verpachtung erzielen kann. Nicht der Bodenpreis bestimmt die Grundrente, sondern, umgekehrt, die Grundrente den Bodenpreis.(49) Der Bodenpreis ist also kapitalisierte und antizipierte Grundrente, d. h. er ist der Kaufpreis nicht für den Boden, sondern für die Grundrente, welche angesichts der beabsichtigten Nutzung des Bodens abgefangen werden kann.(50) Die mehr oder weniger unumstrittene Erkenntnis, daß die Grundrente nicht mit dem Zins verwechselt werden darf, auch wenn der Boden als zinstragendes Kapital figuriert, und daß der Preis des Bodens die kapitalisierte Grundrente ist, führt *u der weitergehenden Frage, welche Faktoren die Höhe der Grundrente und mithin des Bodenpreises bestimmen. Dazu werden äußerst gegensätzliche Ansichten vertreten — wobei im Auge behalten werden muß, daß es um die Grundrente geht, die aus der Vermietung von Wohnraum gezogen wird. Von den einen Autoren wird die Auffassung formuliert, die Höhe der Grundrente sei nur durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Bodenmarkt gegeben.(51) Nach der Meinung anderer Autoren resultiert die städtische Grundrente aus der besonderen Produktivität, die ein Kapital auf einem bestimmten Grundstück erzielen kann.(52) Diese Ableitung beruht auf einer Übertragung der Bestimmungsfaktoren für die landwirtschaftliche Grundrente auf städtische Verhältnisse. Da Unterschiede in der Höhe der Grundrente im wesentlichen darauf zurückgehen, daß sich auf - nach ihrer Qualität und Lage sich unterscheidenden - Grundstücken mit gleichem Kapitalaufwand verschieden hohe Erträge erwirtschaften lassen, wird häufig die städtische Grundrente, die durch die Wohnungsvermietung realisiert wird, unzutreffend als Differentialrente bezeichnet. Doch findet dieser Begriff keine einheitliche Verwendung. (53) Nach Marx ist die Differentialrente bestimmt durch die aus der besonderen Qualität und Lage eines Bodens erzielbare »Differenz zwischen dem individuellen Profit und dem Durchschnittsprofit«(54) Sie beruht bei ihm allgemein auf unterschiedlichen Bedingungen der Produktion, die auf den jeweiligen Böden gegeben sind. Die Marktgesetze sorgen dafür, daß gleiche Produkte zu gleichen Preisen verkauft werden. Ist der Standort eines Kapitals so günstig, daß die Kosten der Produktion im Verhältnis zu anderen Kapitalen niedriger sind, also ein Surplusprofit erzielt werden kann, so fließt dieser dem Grundeigentümer in Form der Differentialrente zu. Die Differentialrente bildet sich nicht nur in der Landwirtschaft heraus, sondern auch in den Bereichen von Industrie und Handel. In der Industrie erwächst sie meist aus unterschiedlichen Transportbedingungen auf Grund des Standorts der Betriebe; im Handel läßt sich — auch wenn keine Güter produziert werden - z. B. in der Innenstadt ein höherer Umsatz oder ein schnellerer Kapitalumschlag und damit ein höherer Handelsprofit erzielen als am Stadtrand. Die Differentialrente entsteht z. B. dadurch, daß bei der Produktion von Waren, bei ihrem Verkauf oder bei der Zirkulation von Geldkapital Kosten eingespart werden bzw. weniger Kapital vorgeschossen werden muß als an anderer Stelle, also ein standortgebundener Extraprofit entsteht. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um Personalkosten für Buchführung oder Verkauf handelt, um Lagerkosten, die sich durch schnelleren Umsatz verringern, oder um Transportkosten — ob also mehr Mehrwert produziert oder ob für die Zirkulation weniger Mehrwert verausgabt werden muß. Für den Kapitalisten zählen nur das insgesamt vorzuschießende Kapital und der Profit, den er damit realisiert.(55) Gleichviel, ob produktives, Handels- oder Bankkapital beteiligt sind, in jedem Falle steigt durch die standortgebundene Einsparung gesellschaftlich notwendiger Kosten der vorn jeweiligen Kapital realisierte Profit und kommt in der Form der Differentialrente dem Bodeneigentümer zugute. Wenn die oben erwähnten Autoren die Gesetzmäßigkeiten der Bildung von Differentialrente auf Wohngrundstücke übertragen, so ist zu fragen, was denn dort produziert wird oder zirkuliert. Nicht die Produktion von Wohnungen schafft die Differentialrente, ebensowenig wie die Errichtung einer Fabrik oder eines Kaufhauses, sondern die Produktion in der Fabrik oder der Warenumschlag im Kaufhaus. Die Höhe der Differentialrente wird ja bestimmt durch die Einsparung von Kosten der Produktion oder der Zirkulation — in dem in günstiger Lage errichteten Gebäude. Eine solche Gesetzmäßigkeit läßt sich für Wohngrundstücke nicht feststellen. Die verschiedenen Kapitale, die ein Grundstück nutzen wollen, stehen miteinander in Konkurrenz, und ob ein industrielles Kapital, ein Handelskapital oder ein Wohnungsbaukapital ein Grundstück kauft oder pachtet, wird in der Regel dadurch entschieden, welches Kapital die höchste Rente erzielen und damit auch den höchsten Preis für den Boden bieten kann. Nur wenn die Grundrente, die durch Wohnungsvermietung realisiert wird, mindestens so hoch ist wie die Differentialrente bei industrieller oder anderer Nutzung, kann sie mit dieser konkurrieren. Unter gewissen Voraussetzungen kann die Grundrente bei Wohnnutzung des Bodens allerdings wiederum wesentlich über der bei anderweitiger Nutzung erzielbaren Grundrente liegen. So würde zum Beispiel auf einem Grundstück im Bayerischen Wald mit einem Kaufhaus nur ein Defizit erzielt, folglich keine Grundrente realisiert werden können. Aus den Gesetzmäßigkeiten der Differentialrente läßt sich also nicht ableiten, welche Höhe die Grundrente auf zu Wohnzwecken genutztem Böden annimmt. Die Differentialrente beruht darauf, daß gleiche Waren, die auf verschiedenen Grundstücken produziert oder verkauft werden, auf dem Markt den gleichen Preis erzielen. Diese Gesetzmäßigkeit gilt nicht für Wohngrundstücke. Bei der Wohnungsvermietung wird für gleiche Wohnungen aufgrund unterschiedlicher Lagen - ähnlich wie bei der Vermietung einer Fabrik oder eines Kaufhauses - ein je anderer Preis verlangt, ein Preis, der nichts mit Produktions- oder Zirkulationskosten zu tun hat.(56) Die Frage, welche Form der Grundrente bei der Wohnungsvermietung realisiert wird, ist nur zu beantworten aus den besonderen Gesetzmäßigkeiten, welche die Höhe dieser Rente bestimmen. Die Höhe der Grundrente im Falle der Wohnungsvermietung ergibt sich nicht daraus, daß bei gegebenen Warenpreisen ein Surplusprofit erwirtschaftet werden kann, sondern aus der unterschiedlichen Nachfrage nach Wohnungen auf verschiedenen Grundstücken. Sie ist im wesentlichen begrenzt durch die Zahlungsfähigkeit der Nachfragenden. Einen solchen Preis nennt Marx einen Monopolpreis, der sich für den Grundeigentümer in Rente verwandelt.(57) Die Monopolrente wird aus dem Reproduktionsfonds gezahlt; gleichwohl ist sie Teil des gesellschaftlich produzierten Mehrwerts.(58) Zwar wird dieser Mehrwert nicht auf diesem Grundstück produziert, er steht in keinem direkten Zusammenhang mit ihm; aber der Grundeigentümer hat durch seinen Eigentumstitel, sein Monopol an einem bestimmten Grundstück, die Macht, bei der Verteilung des gesellschaftlichen Mehrwerts einen Teil davon sich anzueignen.(59) Die absolute Rente, eine weitere Form der agrikolen Grundrente, wird häufig in unzulässiger Weise auf städtischen Boden übertragen: So verwechselt Hof mann offenbar die Monopolrente mit der absoluten Rente.(60) Zwar ist auch für die absolute Rente - wie für jede Form der Grundrente - das Monopol an Grund und Boden Voraussetzung; ohne das Eigentum an Grund und Boden kann keine Rente verlangt werden. Doch versteht Marx in der Landwirtschaft unter der absoluten Rente diejenige Rente, welche ein Grundeigentümer vom Pächter für die Nutzung auch des schlechtesten Bodens, der keine Differentialrente mehr abwirft, noch verlangen kann.(61) Marx geht davon aus, daß eine solche absolute Rente auch auf diesem Boden erwirtschaftet wird, vorausgesetzt, die durchschnittliche organische Zusammensetzung des landwirtschaftlichen Kapitals ist niedriger als die des gesellschaftlichen Durchschnittskapitals. Denn in diesem Fall liegt der Wert der landwirtschaftlichen Produkte über ihren Produktionspreisen, weil in ihnen relativ mehr gesellschaftliche Arbeit vergegenständlicht ist als in anderen Waren, die aufgrund einer durchschnittlichen Kapitalzusammensetzung produziert worden sind.(62) Der Bodeneigentümer hat aufgrund seines Monopols am Boden die Macht, den Ausgleich der Profitraten und damit den Verkauf der agrikolen Waren zum Produktionspreis analog den industriellen Produkten zu verhindern.(63) »Infolge der Schranke [. . .], die das Grundeigentum setzt, muß der Marktpreis bis zu einem Punkt steigen, wo der Boden einen Überschuß über den Produktionspreis, d. h. eine Rente zahlen kann.«(64) Dadurch also, daß die landwirtschaftlichen Produkte zu einem Preis verkauft werden, der gleich ihrem Wert oder unter ihrem Wert ist, jedenfalls aber über ihrem Produktionspreis liegt, entsteht ein Überschuß, den der Bodeneigentümer in der Form der absoluten Grundrente abfängt.(65) Dieser Umstand mag zahlreiche Autoren, die sich auf Marx berufen(66), zu der Ansicht verleitet haben, auf städtischem Boden bilde sich eine absolute Rente; indessen kann es für Wohngrundstücke keine absolute Rente geben, da dort eben nichts produziert wird. Andere Autoren erklären die Entstehung und die Höhe der Grundrente aus der jeweiligen Konstellation von Angebot und Nachfrage auf dem Bodenmarkt. Die Bedeutung des Marktmechanismus auch für die Differentialrente kann nicht geleugnet werden; denn über die Konkurrenz wird schließlich durchgesetzt, daß ein Grundstück der Nutzung zugeführt wird, bei der die höchstmögliche Grundrente zu erzielen ist. Und nur dadurch, daß die Konkurrenz zum Verkauf gleicher Waren zum gleichen Preis führt, läßt sich auf vergleichsweise günstiger gelegenen Grundstücken ein Extraprofit erzielen und damit eine Differentialrente realisieren. Die Formen, in denen die Grundrente sich durchsetzt und zutage tritt, geben die Gesetzmäßigkeiten wieder, die auch die Höhe der Grundrente bestimmen. Da die Nutzung des Bodens für Wohnzwecke in Konkurrenz zu anderen Nutzungen steht, bei denen jeweils unterschiedlich hohe Grundrenten erzielt werden können, entscheidet die Höhe der möglichen Grundrente darüber, ob und wo Wohnungen gebaut und wo sie von anderen Nutzungen verdrängt werden. Die Situation heute in innerstädtischen Gebieten zeigt deutlich, welche politische Bedeutung dieser Abhängigkeit des Wohnungsbaus von den Gesetzmäßigkeiten der Kapital-, hier der Grundstücksverwertung zukommt. So ließ die Umwandlung der Wohngebiete im Frankfurter Westend in ein Verwaltungs- und Bankenrevier die durchschnittlichen Bodenpreise dieses Gebietes von 1948 bis 1972 von 60 auf 1800 DM/qm steigen; in diesem Zeitraum wurden fast drei Viertel aller Grundstücke wenigstens einmal verkauft.(67) Mieterstreiks und Hausbesetzungen, also Versuche, sich mit Formen politischen Handelns gegen diese Umwandlung zu wehren, haben dort zu schweren politischen Konflikten geführt. Die Bedeutung der Grundrente für die Wohnungsversorgung liegt weniger darin, daß sie einen erheblichen Teil der Miete ausmachte; im Gegenteil: Der Grundrenten-Anteil am Mietpreis ist in der Regel relativ niedrig. Im Sozialen Wohnungsbau Hessens schwankte in den Jahren zwischen 1963 und 1972 der Anteil der Grundstückskosten (einschließlich Erschließungskosten) an den Gesamtkosten um 10 % (68) Der Anteil der Grundrente an der Miete ist faktisch noch niedriger, weil in der Miete neben der Verzinsung der Baukosten und der Grundrente auch noch die Bewirtschaftungskosten enthalten sind.(69) Dennoch wird die Ursache für Mietpreissteigerungen immer wieder bei den Bodenpreisen und der Grundstücksspekulation gesucht. So erklärte z. B. Heinz Hammer auf dem Wohnungsund Städtebaukongreß der SPD 1969: »Die hohen Grundstückspreise, die Bodenspekulation bedingen natürlich auch, daß wir eine sehr hohe Miete erzielen, auch im sozialen Wohnungsbau.«(70) Zwar sind die Grundstückspreise allgemein stark gestiegen, im Sozialen Wohnungsbau von 1962 bis 1970 bei Einfamilienhäusern um 150%, bei Mehrfamilienhäusern um über 190% (71), doch hat sich ihr Anteil an den Gesamtkosten von Wohnungsneubauten, wie gezeigt, kaum verändert. Überdurchschnittlich steigende Neubaumieten lassen sich deshalb nicht vornehmlich auf das Ansteigen der Bodenpreise zurückführen. Denn aus dem relativ geringen Anteil der Grundrente an den Neubaumieten folgt, daß selbst eine erhebliche Steigerung der Grundrente nur eine relativ geringe Mieterhöhung nach sich zieht: Selbst eine Verdoppelung der Grundrentenhöhe würde im Sozialen Wohnungsbau lediglich eine ca. 5% ige Mieterhöhung hervorrufen.72) Der Grund für den relativ geringen Anteil der Grundrente an der Miete im Wohnungsbau liegt letzten Endes bei der beschränkten Zahlungsfähigkeit der Nachfrager. Diese bedingt, daß ab einer bestimmten Höhe des Preises für Grund und Boden auf relativ billigen Grund und Boden zurückgegriffen werden muß. Damit werden die Folgen der Monopolpreisbildung der Grundrente im Falle des Mietwohnungsbaus ersichtlich. Dennoch sind im Massenwohnungsbau durchaus hohe Grundrenten zu erzielen, allerdings nicht durch eine Erhöhung der Miete, sondern durch eine dichte Überbauung der Grundstücke. Das zeigen z. B. die Grundstückspreise in entsprechend ausgewiesenen Baugebieten in Nordrhein-Westfalen: Sie lagen 1972 in Gebieten mit geschlossener Bauweise bei durchschnittlich 118,11 DM/qm, in Gebieten mit offener Bauweise nur bei 35,82 DM/qm.(73) Der ausschlaggebende Einfluß der Grundrente auf die Wohnungsversorgung liegt weniger in der Wirkung auf die Miethöhe als vielmehr im Allokationseffekt. Gerade weil, insbesondere beim Sozialen Wohnungsbau, die Grundrente einen bestimmten Anteil nicht überschreiten kann, wenn die Mietobergrenze eingehalten werden soll, muß ab einer bestimmten Grundrentenhöhe entweder die Bebauungsdichte stark zunehmen, oder es wird unmöglich, an Stellen hoher Grundrentenerwartung, also besonders in innerstädtischen Gebieten, Wohnungen zu einem finanziell akzeptablen Mietpreis zu bauen. Ähnliche Effekte bringt die Grundrente für Altbauten in städtischen - vor allem innerstädtischen - Lagen hervor. Kann in einzelnen Gebieten - bei einer anderen Flächennutzung - eine wesentlich höhere Grundrente erzielt werden als durch die Altbauvermietung oder den Neubau von Mietwohnungen, dann wird das Gebäude »wertlos«, es behindert die optimale Verwertung des Grundstücks. Die Folge ist, daß immer weniger Wohnungen in traditionellen Wohngebieten erhalten bleiben bzw. errichtet werden - Beispiele wie das Frankfurter Westend oder das Lehel in München stellen keine Ausnahmen dar. Die Entwicklung in den Großstädten der Bundesrepublik zeugt von diesem Prozeß. Die Auswirkungen der Grundrente erstrecken sich also von der Bebauungsdichte bis hin zur Lage und infrastrukturellen Versorgung der Wohnungen. Diesen Folgen versucht der Staat durch Vorschriften über die Bebauungsdichte und die Flächennutzung zu steuern. Dennoch prägen weitgehend ökonomische Gesetzmäßigkeiten, denen die Grundrente folgt, das Bild unserer Städte. Anmerkungen 49) Vgl. z.B. W. Lexis, Grundrente, in: Wörterbuch der Volkswirtschaft, hrsg. von Ludwig Elster, Jena 1911, l. Band, S. 1200 ff.; Gerhard Albrecht, Grundrente des städtischen Bodens, in: Handwörterbuch des Wohnungswesens, Jena 1930, S. 311 ff.; Ulrich Haman, Bodenwert und Stadtplanung. Deutsche und englische Ansätze zum Planungswertausgleich, Stuttgart 1969, S. 12; H.B. Heuer, Die Boden frage im Widerstreit von Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung, in: Deutsche Wohnungswirtschaft, Heft 7, 1972,8. 182. 50) Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 636. Beträgt die jährliche Grundrente z. B. 9000,- DM und beläuft sich der durchschnittliche Zinssatz auf 9°/o, so kann diese Grundrente als Zins eines Kapitals von 100000,- DM angesehen werden. 51) Vgl. z.B. Herbert K.R.Müller, Die städtische Grundrente und die Bewertung von Baugrundstücken, Tübingen 1952, S. 103 ff.; Paul A. Samuelson, Volkswirtschaftslehre, Band II, Köln 1972, S. 241 ff.; H. B.Heuer, a.a.O., S. 181. Siehe auch die Ausführungen auf S. 43. 52) Vgl. Rainer Neef, a.a.O., S. 34 f.; Hartmut Frank und Hans-Henning Joeres, a.a.O., S. 78 ff.; Eberhard von Einem, Helga Fassbinder, Georg Lang und Frank Rinkleff, Grundeigentum und Grundrente in der Theorie der politischen Ökonomie, in: Arch + 17, Mai 1973, S. 51. 53) Vgl. Herbert K. R. Müller, a.a.O., S. 71. 54) Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 661. 55) Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Zweiter Band, in: MEW 24, S. 131 ff. 56) Auch bei der Produktion der Wohnung kann freilich Differentialrente geschaffen werden, z. B. bei besonders günstigen Bodenverhältnissen, die niedrige Kosten für die Ausschachtung oder das Einbringen der Fundamente zur Folge haben. Siehe auch die Ausführungen auf S. 28 f. 57) Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 783. 58) »Selbst die Monopolrente, soweit sie nicht Abzug vom Arbeitslohn ist, also keine besondre Kategorie bildet, muß indirekt immer einen Teil des Mehrwerts bilden; wenn nicht Teil des Preisüberschusses über die Produktionskosten der Ware selbst, von der sie einen Bestandteil bildet, wie bei der Differentialrente, oder überschüssigen Teil des Mehrwerts der Ware selbst, von der sie einen Bestandteil bildet, über den durch den Durch-schnittsprofit gemessnen Teil ihres eignen Mehrwerts (wie bei der absoluten Rente), so doch des Mehrwerts andrer Waren, d. h. der Waren, die gegen diese Ware, die einen Monopolpreis hat, ausgetauscht werden.« Ebenda, S. 840 f. 59) »Ebensowenig wird das Wertgesetz geändert durch den Umstand, daß die Ausgleichung des Profits, d. h. die Verteilung des Gesamtmehrwerts unter die verschiednen Kapitale, und die Hindernisse, die zum Teil (in der absoluten Rente) das Grundeigentum dieser Ausgleichung in den Weg legt, die regulierenden Durchschnittspreise der Waren von ihren individuellen Werten abweichend bestimmen. Dies affiziert wieder nur den Zuschlag des Mehrwerts auf die verschiednen Warenpreise, hebt aber den Mehrwert selbst und den Gesamtwert der Waren als Quelle dieser verschiednen Preisbestandteile nicht auf.« Ebenda, S. 853. 60) Vgl. Werner Hofmann, Bodeneigentum und Gesellschaft - Theorie und 'Wirklichkeit, in: Bodenordnung?, hrsg. von Folker Schreiber, Stuttgart 1969, S. 19; ders., Einkommenstheorie. Vom Merkantilismus bis zur Gegenwart. 2. Aufl., Berlin 1971, S. 145 ff. 61) Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 756 ff.; Gerhard Albrecht, a.a.O., S. 312. Daß auch auf dem schlechtesten noch bebauten Boden eine Differentialrente produziert werden kann, ist in diesem Zusammenhang nicht von Bedeutung. 62) Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 767 f. 63) Vgl. Karl Marx, Theorien über den Mehrwert, Dritter Teil, in: MEW 26.3., S. 95 f.: »The average rate of profit ist in der Industrie gegeben durch Ausgleichung der Profite der Kapitalien und daherige Verwandlung der Werte in Kostpreise*. Diese Kostpreise - der Wert des avancierten Kapitals + average profit - bilden die Voraussetzung, die die Agrikultur von der Industrie erhält, da in der Agrikultur wegen des Grundeigentums nicht jene Ausgleichung stattfinden kann. Ist dann der Wert des agricultural produce höher als der Kostpreis sein würde, bestimmt durch den industrial average profit, so bildet der Überschuß dieses Werts über den Kostpreis die absolute Rente. Aber damit dieser Überschuß des Werts über den Kostpreis gemessen werden könne, muß der Kostpreis das Prius sein, also der Agrikultur von der Industrie als Gesetz aufgezwängt werden.« * Kostpreis wird hier von Marx im Sinne von Produktionspreis verwendet. 64) Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 770. 65) Vgl. ebenda, S. 771. 66) Vgl. z. B. Hartmut Frank und Hans-Henning Joeres, a.a.O., S. 80. 67) Vgl. Gunnar Kade, Die Grundstücksmobilität im Prozeß der voirt-schafls- und sozialräumlichen Umstrukturierung des Westends, Frankfurt/ Main 1974, unveröffentlichtes Manuskript. 68) Nach Daten, die die Landestreuhandstelle Hessen der Hessischen Landesbank aus der Bewilligungsstatistik zur Verfügung stellte. Eine ähnliche Angabe macht die Deutsche Bau- und Bodenbank. Vgl. Deutsche Bau- und Bodenbank Aktiengesellschaft, a.a.O., S. 24. 69) Zur Ermittlung der Grundrente müssen von den Grundstückskosten die Erschließungskosten abgezogen werden. Geht man davon aus, daß die Grundstückskosten etwa 10% der Gesamtkosten eines Neubaus betragen, dann entfallen hiervon, sieht man von starken Streuungen ab, im Schnitt ca. 25% auf Erschließungskosten. Vgl. Edmund Gassner, Die städtebauliche Kalkulation, in: Stadtbauwelt, 11/1966, 5.850. Der Mietpreis im Falle des Neubaus enthält nicht nur die Verzinsung der Gesamtkosten - einschließlich der »Verzinsung« der Grundstückskosten als Grundrente -, sondern auch die Bewirtschaftungskosten. Diese machen rund 25% der Miete aus. Damit beträgt die Grundrente etwa 5-6°/o der Miete. Nach der Statistik über die Bewilligungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau Baden-Württembergs sind die Grundstückskosten abzüglich Erschließungskosten noch niedriger: Der Anteil der Grundstückskosten (also ohne Erschließungkosten, einschließlich Kosten für den Erwerb des Grundstücks) bei Miet- und Eigentumswohnungen betrug im Jahre 1972 5,4% der Gesamtherstellungskosten, was einem Anteil der Grundrente an der Miete von etwa 4% entspricht. Vgl. Zwischenbericht des interministeriellen Arbeitskreises Baden-Württemberg über Maßnahmen zur Verbesserung des Bodenrechts und zur Entspannung des Bodenmarktes, hrsg. vom Innenministerium Baden-Württemberg, Juli 1973, S. 24. 70) Wohnungs- und Städtebaukongreß der SPD 1969 in München, Dokumentation, hrsg. vom Vorstand der SPD, Bonn, o. J., S. 217. Die Ansicht, daß also die Wohnungsfrage ausschließlich eine Bodenfrage sei, war bereits um die Jahrhundertwende sehr verbreitet. Vgl. Richard Bräutigam, a.a.O., S. 553; Adolf Damaschke, Die Bodenreform, Jena 1920, S. 89. Diesen Standpunkt vertreten auch Werner Hofmann, sowie die DKP, die daraus ihre Forderung nach Verstaatlichung von Grund und Boden ableiten. Vgl. Werner Hofmann, Bodeneigentum..., a.a.O., S. 21; DKP-Informationen, Düsseldorf, vom 25.9. 1970, S. i ff.; Parteivorstand der DKP, Grundsätze zu einer sozialen und demokratischen Miet- und Wohnungspolitik, S. 6 f. 71) Vgl. Bauwelt, 47/48 1971, S. 60. 72) Vgl. auch Friedrich Lütge, a.a.O., S. 87; Zwischenbericht des interministeriellen Arbeitskreises . . ., a..aO. S. 24. Bodenreformer wie Damaschke und Vertreter ähnlicher Auffassungen in SPD und DKP übersehen aber nicht nur den relativ geringen Anteil der Grundrente an der Miete, sondern sie stellen auch den ökonomischen Zusammenhang auf den Kopf: Nicht hohe Bodenpreise bewirken hohe Mieten, sondern, umgekehrt, der Bodenpreis ist die kapitalisierte Grundrente. Vgl. Karl Marx, Das Kapital, Dritter Band, a.a.O., S. 636; Friedrich Lütge, a.a.O., S. 381; Barbara Dietrivh, Grundrente und Wohnungsfrage, in: Kritische Justiz, 7. Jg., Heft 3, 1974, S. 264. 73) Vgl. Handelsblatt vom 11 10. 1973.
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