WOHNUNGSPOLITISCHE POSITIONEN DES DGB

Stadtumbau & Stadtteilkämpfe
Wohnungspolitische Positionen des DGB
Gewerkschaftliche Positionen für eine soziale und nachhaltige Wohnungspolitik.
redigiert von Maximilian Fuhrmann / März 2019

08/2019

trend
onlinezeitung

Die Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt sind tiefgreifend und bedürfen verschiedener Interventionen. Neben der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bestehen Herausforderungen bezüglich des demografschen Wandels und der Klimaneutralität des Wohnungsbestandes. Um diese Herausforderungen anzugehen und die Zukunft des
Wohnens im Sinne der Menschen zu gestalten, hat der DGB Positionen für die Wohnungsbaupolitik, die Bodenpolitik, die Mietenpolitik, die Steuerpolitik und weitere Bereiche entwickelt:
Wohnungsbaupolitik

Bau von mindestens 400 000 bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungen jährlich

In deutschen Großstädten fehlen mehr als 1,9 Millionen bedarfsgerechte Wohnungen. Um diesen Bedarf zügig zu decken, müssen jährlich mindestens 400 000 Wohnungen gebaut werden. Bautätigkeiten im Luxus- und gehobenen Preissegment helfen hier nicht weiter, da vor allem Wohnungen im unteren Preissegment fehlen.

Bau von mindestens 100 000 Sozialwohnungen jährlich

Von den 400 000 Wohnungen müssen mindestens 100 000 preis- und belegungsgebunden sein, um den historischen Tiefststand an Sozialwohnungen zu überwinden. Eine langfristige Bindung besteht nur, wenn die Wohnungen in öffentlicher, genossenschaftlicher oder gemeinwohlorientierter Hand bleiben. Wichtig hierbei ist, dass die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau wieder auf den Bund übertragen wird.

Sieben Milliarden Euro Förderung pro Jahr

Um die angestrebte Zahl an Sozialwohnungen zu bauen, bedarf es einer jährlichen Förderung von ca. fünf Milliarden Euro, die von Bund und Ländern gemeinsam aufgebracht werden müssen. Zudem braucht es fnanzielle Anreize zum Bau bezahlbaren Wohnraums für Menschen, die gerade keinen Anspruch mehr auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Hierfür müssen Bund und Lände zwei Milliarden Euro jährlich zur Verfügung stellen. Die Vergabe der Fördermittel soll an tariﬂich gebundene Wohnungsunternehmen sowie Bauunternehmen erfolgen.

Öffentliche und gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften schaffen bzw. stärken

Der DGB fordert, dass Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand verstärkt Wohnungen bauen, um diese langfristig zu günstigen Konditionen zu vermieten.
Außerdem erweitern sich so die Spielräume, um Bevölkerungsgruppen mit besonderen Bedarfen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Voraussetzung dafür sind Neu- bzw. Wiedergründungen von kommunalen und landeseigenen Wohnungsunternehmen. Neben öffentlichen sollen gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen bei der Vergabe von Fördermitteln bevorzugt werden. In diesem Zusammenhang fordert der DGB, neue Modelle der Wohnungsgemeinnützigkeit zu prüfen, da deren Abschaffung 1990 nachweislich zu den Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt beigetragen hat.

Rekommunalisierung: Wohnungsbestände ankaufen, ausbauen und dem privaten Markt entziehen

Die großen Privatisierungswellen in den vergangenen Jahrzehnten haben zu einem Abschmelzen der kommunalen Wohnungsbestände und damit auch zu eingeschränkten Handlungsmöglichkeiten der Kommunen geführt. Damit die Kommunen und Länder den Wohnungsmarkt wieder gestalten können, müssen die Wohnungsbestände der öffentlichen Hand erweitert und ausgebaut werden. Hierzu braucht es sowohl eine
ausreichende fnanzielle Ausstattung der Kommunen, als auch die Schärfung und den effektiven Einsatz von Instrumenten wie das kommunale Vorkaufsrecht.

Städtebauliche Verträge ausweiten

Kommunen können durch sogenannte städtebauliche Verträge Betreiber von Neubauprojekten an den Kosten für die Erschließung und an den Folgekosten der öffentlichen Hand beteiligen. Dies erfolgt beispielsweise über die Vorgabe, 30 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten oder eine Kindertagesstätte zu
bauen und sie der Kommune kostenlos zu überlassen. Auf diesem Weg kann die Allgemeinheit an der Steigerung des Bodenwerts beteiligt werden.

Bodenpolitik

Boden rekommunalisieren

Lange Zeit hat die öffentliche Hand Grundstücke höchstbietend veräußert, Stück für Stück privatisiert und somit zu Spekulationsobjekten gemacht. Besitz oder Kontrolle
von Grund und Boden ist jedoch eine Voraussetzung dafür, dass die Kommune Gestaltungsmöglichkeiten hat, Projekte der öffentlichen Daseinsvorsorge umzusetzen. Der DGB begrüßt in diesem Zusammenhang die aktuelle Gesetzgebung, Grundstücke des Bundes vorzugsweise und zu vergünstigten Konditionen an die Kommunen zu geben. Da viele Flächen bereits privatisiert sind, bedarf es stellenweise eines Rückkaufs. Für den Ankauf von Grundstücken muss – im Falle klammer Kommunen auch durch Bund und Länder – ausreichend Geld zur Verfügung gestellt werden.

Soziale und nachhaltige Grundstücksvergabe

Hinsichtlich der Bebauung von Grundstücken, die sich im öffentlichen Besitz befnden, sollten klare Vergaberegelungen herrschen. Vorzugsweise sollten kommunale oder andere gemeinwohlorientierte Träger die Flächen bebauen und langfristig bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. Vergabe an private Investoren soll auf Erbpachtbasis und nach Konzeptvergabe (beispielsweise mit einem festgeschriebenen Anteil an
Sozialwohnungen) erfolgen. Sollten Flächen veräußert werden, muss dies mit einer Rückkaufklausel versehen werden, um Spekulation mit Boden vorzubeugen („Ulmer Modell“).

Mietenpolitik

Kappung der Mieterhöhungen im Bestand

Gegenwärtig dürfen Bestandsmieten um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden, sofern die Erhöhung nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht. In angespannten Wohnungsmärkten ist eine Absenkung auf 15 Prozent innerhalb von drei
Jahren möglich. Der DGB hält eine ﬂächendeckende Absenkung auf zehn Prozent innerhalb von drei Jahren für geboten. Darüber hinaus bedarf es in angespannten Wohnungsmärkten einer Absenkung auf maximal sechs Prozent innerhalb von drei Jahren bzw. auf Inﬂationsniveau, sollte dieses über zwei Prozent betragen. Diese Maßnahme ist so lange aufrechtzuerhalten, bis ausreichend neuer bezahlbarer Wohnraum gebaut wurde und die Märkte sich entspannen.

Ein Wohnungsmarkt gilt laut Gesetz dann als angespannt, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Es liegt im Ermessen der Länder dies festzustellen. In solchen Gebieten gelten
derzeit die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren und eine verlängerte Kündigungsfrist bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Länder setzen diese Maßnahmen jedoch sehr unterschiedlich um, sodass ein mietrechtlicher Flickenteppich entstanden ist.

Mietpreisbremse ausbauen und schärfen

Bei Neuvermietungen dürfen Vermieter/-innen den Mietzins nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Ausgenommen davon sind möblierte Wohnungen, Neubauwohnungen oder umfassend modernisierte Wohnungen. Beträgt
die Vormiete bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt Bestandsschutz. Der DGB fordert, die Ausnahmen einzuschränken und lediglich für Neubauwohnungen gelten zu lassen. Darüber hinaus bedarf es Sanktionsmöglichkeiten gegenüber den Vermieter/-innen, sollten diese gegen die gesetzlich geregelte Mietobergrenze verstoßen. Bislang gilt die Mietpreisbremse lediglich in angespannten Wohnungsmärkten. 2020 läuft das entsprechende Gesetz aus. Der DGB fordert eine ﬂächendeckende und unbefristete Einführung einer Mietpreisbremse.

Mietspiegel rechtssicher machen und Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre ausweiten

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist meist im Mietspiegel festgelegt. Berechnungsgrundlage sind dabei Mietverhältnisse der letzten vier Jahre, die neu abgeschlossen wurden oder in denen sich der Mietzins verändert hat.
Der DGB fordert eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf zehn Jahre, um eine preisdämpfende Wirkung vor allem in jenen Gebieten zu entfalten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Nicht alle Kommunen haben einen Mietspiegel.
Sie sollen verpﬂichtet werden, einen solchen nach klaren Kriterien und in Abstimmung mit den Interessensverbänden aufzustellen.

Modernisierungsumlage auf vier Prozent absenken mit einer Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Mit dem 1. Januar 2019 wurde die Möglichkeit für Vermieter/-innen, Modernisierungskosten auf ihre Mieter/-innen umzulegen, reduziert. Statt elf Prozent können nur noch acht Prozent der Anschaffungskosten der jährlichen Miete aufgeschlagen werden. Außerdem ist eine Mieterhöhung durch Modernisierung bei drei
Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gekappt. Die Einschränkung der Umlage war überfällig, schützt aber nach wie vor nicht effektiv vor modernisierungsbedingter Verdrängung. Eine Reduzierung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent würde den Anreiz senken, unnötige Maßnahmen aus Renditegründen vorzunehmen. Da die Kappungsgrenze von drei Euro für Haushalte mit günstigen Mieten eine Steigerung um 50 Prozent auf einen Schlag bedeuten kann, halten wir eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren für vertretbar. Ein Modernisierungsstillstand ist dadurch nicht zu erwarten.

Grundsteuer aus den Betriebskosten herausnehmen

Als Teil der Betriebskosten müssen Mieter/-innen die Grundsteuer tragen. Da es sich hierbei jedoch um eine Steuer auf das Eigentum handelt, sollte sie auch von den Vermieter/-innen bezahlt werden.

Eigenbedarfskündigungen einschränken und Kündigungssperrfrist ﬂächendeckend verlängern

Eines der Instrumente, mit dem Menschen aus ihrer Wohnung und somit meist aus ihrer Nachbar schaft verdrängt werden, ist die Kündigung nach Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der/die Vermieter/-in die Wohnung für sich selbst oder für eine zu ihrem Hausstand gehörende Person benötigt. In der Praxis führt die recht vage gehaltene Rechtslage zu einer enormen Ausweitung des Personenkreises. Neben Kindern oder Enkeln kann auch für Cousins, Großneffen, Schwiegerkinder, Tanten, Pﬂegepersonal oder Au-pairs Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz ist ein Kündigungsgrund. Der DGB fordert, den Personenkreis auf die engsten Verwandten einzuschränken und eine Kündigung zur Nutzung als Zweitwohnsitz auszuschließen. Werden Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt, darf bislang nach drei Jahren auf Eigenbedarf gekündigt werden. In angespannten Wohnungsmärkten kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Der DGB fordert eine ﬂächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre.

Ausweitung von Milieuschutz- bzw. Erhaltungsgebieten

Laut Baugesetzbuch kann eine Gemeinde Gebiete festlegen, in der Maßnahmen zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt oder der Zusammensetzung der Bevölkerung (Milieuschutz) gelten. In diesen Gebieten werden Luxussanierungen und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark erschwert. Dieses Instrument sollte ausgeweitet werden.

Verordnungen gegen Wohnraumzweckentfremdung in Ballungsgebieten erlassen

Basierend auf einem Gesetz auf Landesebene können
Gemeinden Verordnungen gegen Zweckentfremdung
umsetzen. Dies ermöglicht, gegen Leerstände vorzugehen und zu verhindern, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder zu gewerblichen Zwecken verwendet
wird.

Steuerpolitik

Anhebung der Abschreibungssätze

Die Abschreibungssätze im Mietwohnungsneubau sollten dauerhaft von zwei auf drei Prozent angehoben und damit den Sätzen im Gewerbebau gleichgestellt werden. In Engpassregionen sollten sie – geknüpft an die Vorgabe, dass bezahlbare Wohnungen mit Mietobergrenzen gebaut werden – befristet auf vier Prozent erhöht werden.

Kein Missbrauch bei der Grunderwerbssteuer mittels „Share-Deals“

Beim Erwerb von Immobilien fällt für den/die Käufer/-in je nach Bundesland eine Grunderwerbssteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent an. Erwirbt jedoch ein Unternehmen ein
anderes Unternehmen, in dessen Besitz auch Immobilien sind, kann diese Steuer umgangen werden, sofern weniger als 95 Prozent des Unternehmens erworben
werden. Schätzung zufolge entgehen den Ländern jährlich dadurch etwa eine Milliarde Euro. Der DGB fordert, diese Umgehung der Grunderwerbssteuer zu verbieten.

Umgehung der Grunderwerbssteuer beim Frankfurter Eurotower durch Share-Deal

Der einst von der Europäischen Zentralbank genutzte Frankfurter Eurotower wechselte nach dem Umzug der EZB für 480 Millionen Euro den Besitzer. Durch die Anwendung eines sogenannten Share-Deals sparte sich die IVG Institutional Funds GmbH die Grunderwerbssteuer von 29 Millionen Euro. Dies ist rechtlich möglich, da die IVG formal nicht die Immobilie selbst, sondern 94,9 Prozent Kapitalanteile der Betreibergesellschaft RFR Holding kaufte. Die restlichen 5,1 Prozent können nach fünf Jahren erworben werden, ohne dass Steuern fällig werden.

Weitere Positionen:

Bezahlbaren Wohnraum für Auszubildende und Studierende schaffen

Viele Ausbildungsplätze bleiben heute unbesetzt, weil sich potentielle Bewerber/-innen keine Wohnung in der Nähe leisten können. In Düsseldorf reagierte die Stadt auf Druck des DGB und baut in naher Zukunft bis zu 200 bezahlbare Wohnungen für „Azubis“. Im
Hamburg gibt es ein „Azubi“-Werk, das kürzlich den Spatenstich für ein zweites Wohnheim verkündet hat. Der DGB fordert, solche Einrichtungen auch in anderen Städten, fnanziert von den Landesregierungen und Arbeitgebern, zu fördern. Darüber hinaus sollen mehr Wohnheimplätze für Studierende zur Verfügung gestellt werden, da vor allem in Universitätsstädten die Mieten enorm ansteigen.

Personalaufstockung in den Kommunen

In den Bau- und Planungsbehörden der Kommunen wurden von 2006 bis 2015 fast 10 000 Stellen abgebaut, was knapp zehn Prozent des Personals entspricht (KfW 2016). Dies führt aufgrund zahlreicher Anträge zu Engpässen in der öffentlichen Verwaltung. Außerdem stehen in einigen Kommunen kaum Mitarbeiter/-innen zur Verfügung, um Fördergelder zu beantragen und abzurechnen. Hier muss Personal eingestellt werden, damit die notwendigen Arbeitsprozesse rasch durchgeführt werden können. Zudem müssen Planungs- und Genehmigungsprozesse optimiert und beschleunigt werden.

Energetische und altersgerechte Sanierung

Zur Erreichung der Klimaziele sind umfassende energetische Gebäudesanierungen unumgänglich. Zudem muss der Wohnungsbestand den demografschen Veränderungen angepasst werden. Entsprechende Maßnahmen dürfen jedoch nicht zur Verdrängung der Mieter/-innen führen. Steuerliche Anreize und Investitionszulagen müssen attraktiver gestaltet und durch Beratungsstellen und Planungshilfen ergänzt werden. Dazu müssen
jährlich fünf Milliarden Euro bereitgestellt werden. So tragen Vermieter/-innen, Mieter/-innen und die öffentliche Hand zur gesamtgesellschaftlichen Aufgabe bei, den Wohnungsbestand zukunftsfähig, umweltfreundlich und sozial zu gestalten.

Förderung des ländlichen Raums

Um der Abwanderung aus dem ländlichen Raum entgegenzuwirken, bedarf es unter anderem Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr, den Breitbandausbau und die öffentlichen Daseinsfürsorge. Darüber hinaus müssen Arbeitsplätze im ländlichen Raum angesiedelt werden und Teile des Wohnungsbestands zu kleineren, altersgerechten bzw. barrierefreien Wohnungen umgebaut werden.

Regelmäßige Anpassung des Wohngeldes und der Kosten der Unterkunft

Der DGB fordert eine regelmäßige Anpassung des Wohngeldes und der Kosten der Unterkunft für ALG II- Empfänger/-innen an den Wohnkostenanstieg. Heizkosten und modernisierungsbedingte Mietsteigerungen müssen zudem berücksichtigt werden. Eine
nachhaltige Wohnungspolitik muss jedoch darauf hinwirken, Wohngeld weitgehend überﬂüssig zu machen und stattdessen ausreichend bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Gewinne öffentlicher Unternehmen reinvestieren

Kommunale und landeseigene Wohnungsunternehmen sollen Gewinne nicht in ihre Haushalte abführen, sondern in die Sanierung des Bestands sowie den Neubau oder Ankauf von preisgebundenen Wohnungen investieren.

Produktion erhöhen

Angesichts zu niedriger Wohnungsfertigstellungen sollte neben der notwendigen Ausweitung von fnanziellen öffentlichen Mitteln darüber nachgedacht werden, vermehrt auch auf die serielle Fertigung auszuweichen. Die Chancen, die Digitalisierung und Industrie 4.0 hierfür bieten, sind zu konkretisieren und zu erproben. Gleichzeitig ist die Attraktivität der Arbeitsbedingungen im Baugewerbe weiter zu stärken.

Quelle: Deutscher Gewerkschaftsbund Bundesvorstand,Bezahlbar ist die halbe Miete, Berlin 3/2019. Die komplette Boschüre kann beim DGB runtergeladen werden.
Der DGB unterstützt die europaweite Initiative: Housing for all


Stadtumbau & Stadtteilkämpfe Wohnungspolitische Positionen des DGB Gewerkschaftliche Positionen für eine soziale und nachhaltige Wohnungspolitik. redigiert von Maximilian Fuhrmann / März 2019		08/2019 trend onlinezeitung
Die Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt sind tiefgreifend und bedürfen verschiedener Interventionen. Neben der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bestehen Herausforderungen bezüglich des demografschen Wandels und der Klimaneutralität des Wohnungsbestandes. Um diese Herausforderungen anzugehen und die Zukunft des Wohnens im Sinne der Menschen zu gestalten, hat der DGB Positionen für die Wohnungsbaupolitik, die Bodenpolitik, die Mietenpolitik, die Steuerpolitik und weitere Bereiche entwickelt: Wohnungsbaupolitik Bau von mindestens 400 000 bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungen jährlich In deutschen Großstädten fehlen mehr als 1,9 Millionen bedarfsgerechte Wohnungen. Um diesen Bedarf zügig zu decken, müssen jährlich mindestens 400 000 Wohnungen gebaut werden. Bautätigkeiten im Luxus- und gehobenen Preissegment helfen hier nicht weiter, da vor allem Wohnungen im unteren Preissegment fehlen. Bau von mindestens 100 000 Sozialwohnungen jährlich Von den 400 000 Wohnungen müssen mindestens 100 000 preis- und belegungsgebunden sein, um den historischen Tiefststand an Sozialwohnungen zu überwinden. Eine langfristige Bindung besteht nur, wenn die Wohnungen in öffentlicher, genossenschaftlicher oder gemeinwohlorientierter Hand bleiben. Wichtig hierbei ist, dass die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau wieder auf den Bund übertragen wird. Sieben Milliarden Euro Förderung pro Jahr Um die angestrebte Zahl an Sozialwohnungen zu bauen, bedarf es einer jährlichen Förderung von ca. fünf Milliarden Euro, die von Bund und Ländern gemeinsam aufgebracht werden müssen. Zudem braucht es fnanzielle Anreize zum Bau bezahlbaren Wohnraums für Menschen, die gerade keinen Anspruch mehr auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Hierfür müssen Bund und Lände zwei Milliarden Euro jährlich zur Verfügung stellen. Die Vergabe der Fördermittel soll an tariﬂich gebundene Wohnungsunternehmen sowie Bauunternehmen erfolgen. Öffentliche und gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften schaffen bzw. stärken Der DGB fordert, dass Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand verstärkt Wohnungen bauen, um diese langfristig zu günstigen Konditionen zu vermieten. Außerdem erweitern sich so die Spielräume, um Bevölkerungsgruppen mit besonderen Bedarfen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Voraussetzung dafür sind Neu- bzw. Wiedergründungen von kommunalen und landeseigenen Wohnungsunternehmen. Neben öffentlichen sollen gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen bei der Vergabe von Fördermitteln bevorzugt werden. In diesem Zusammenhang fordert der DGB, neue Modelle der Wohnungsgemeinnützigkeit zu prüfen, da deren Abschaffung 1990 nachweislich zu den Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt beigetragen hat. Rekommunalisierung: Wohnungsbestände ankaufen, ausbauen und dem privaten Markt entziehen Die großen Privatisierungswellen in den vergangenen Jahrzehnten haben zu einem Abschmelzen der kommunalen Wohnungsbestände und damit auch zu eingeschränkten Handlungsmöglichkeiten der Kommunen geführt. Damit die Kommunen und Länder den Wohnungsmarkt wieder gestalten können, müssen die Wohnungsbestände der öffentlichen Hand erweitert und ausgebaut werden. Hierzu braucht es sowohl eine ausreichende fnanzielle Ausstattung der Kommunen, als auch die Schärfung und den effektiven Einsatz von Instrumenten wie das kommunale Vorkaufsrecht. Städtebauliche Verträge ausweiten Kommunen können durch sogenannte städtebauliche Verträge Betreiber von Neubauprojekten an den Kosten für die Erschließung und an den Folgekosten der öffentlichen Hand beteiligen. Dies erfolgt beispielsweise über die Vorgabe, 30 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten oder eine Kindertagesstätte zu bauen und sie der Kommune kostenlos zu überlassen. Auf diesem Weg kann die Allgemeinheit an der Steigerung des Bodenwerts beteiligt werden. Bodenpolitik Boden rekommunalisieren Lange Zeit hat die öffentliche Hand Grundstücke höchstbietend veräußert, Stück für Stück privatisiert und somit zu Spekulationsobjekten gemacht. Besitz oder Kontrolle von Grund und Boden ist jedoch eine Voraussetzung dafür, dass die Kommune Gestaltungsmöglichkeiten hat, Projekte der öffentlichen Daseinsvorsorge umzusetzen. Der DGB begrüßt in diesem Zusammenhang die aktuelle Gesetzgebung, Grundstücke des Bundes vorzugsweise und zu vergünstigten Konditionen an die Kommunen zu geben. Da viele Flächen bereits privatisiert sind, bedarf es stellenweise eines Rückkaufs. Für den Ankauf von Grundstücken muss – im Falle klammer Kommunen auch durch Bund und Länder – ausreichend Geld zur Verfügung gestellt werden. Soziale und nachhaltige Grundstücksvergabe Hinsichtlich der Bebauung von Grundstücken, die sich im öffentlichen Besitz befnden, sollten klare Vergaberegelungen herrschen. Vorzugsweise sollten kommunale oder andere gemeinwohlorientierte Träger die Flächen bebauen und langfristig bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. Vergabe an private Investoren soll auf Erbpachtbasis und nach Konzeptvergabe (beispielsweise mit einem festgeschriebenen Anteil an Sozialwohnungen) erfolgen. Sollten Flächen veräußert werden, muss dies mit einer Rückkaufklausel versehen werden, um Spekulation mit Boden vorzubeugen („Ulmer Modell“). Mietenpolitik Kappung der Mieterhöhungen im Bestand Gegenwärtig dürfen Bestandsmieten um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden, sofern die Erhöhung nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht. In angespannten Wohnungsmärkten ist eine Absenkung auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich. Der DGB hält eine ﬂächendeckende Absenkung auf zehn Prozent innerhalb von drei Jahren für geboten. Darüber hinaus bedarf es in angespannten Wohnungsmärkten einer Absenkung auf maximal sechs Prozent innerhalb von drei Jahren bzw. auf Inﬂationsniveau, sollte dieses über zwei Prozent betragen. Diese Maßnahme ist so lange aufrechtzuerhalten, bis ausreichend neuer bezahlbarer Wohnraum gebaut wurde und die Märkte sich entspannen. Ein Wohnungsmarkt gilt laut Gesetz dann als angespannt, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Es liegt im Ermessen der Länder dies festzustellen. In solchen Gebieten gelten derzeit die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren und eine verlängerte Kündigungsfrist bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Länder setzen diese Maßnahmen jedoch sehr unterschiedlich um, sodass ein mietrechtlicher Flickenteppich entstanden ist. Mietpreisbremse ausbauen und schärfen Bei Neuvermietungen dürfen Vermieter/-innen den Mietzins nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Ausgenommen davon sind möblierte Wohnungen, Neubauwohnungen oder umfassend modernisierte Wohnungen. Beträgt die Vormiete bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt Bestandsschutz. Der DGB fordert, die Ausnahmen einzuschränken und lediglich für Neubauwohnungen gelten zu lassen. Darüber hinaus bedarf es Sanktionsmöglichkeiten gegenüber den Vermieter/-innen, sollten diese gegen die gesetzlich geregelte Mietobergrenze verstoßen. Bislang gilt die Mietpreisbremse lediglich in angespannten Wohnungsmärkten. 2020 läuft das entsprechende Gesetz aus. Der DGB fordert eine ﬂächendeckende und unbefristete Einführung einer Mietpreisbremse. Mietspiegel rechtssicher machen und Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre ausweiten Die ortsübliche Vergleichsmiete ist meist im Mietspiegel festgelegt. Berechnungsgrundlage sind dabei Mietverhältnisse der letzten vier Jahre, die neu abgeschlossen wurden oder in denen sich der Mietzins verändert hat. Der DGB fordert eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf zehn Jahre, um eine preisdämpfende Wirkung vor allem in jenen Gebieten zu entfalten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Nicht alle Kommunen haben einen Mietspiegel. Sie sollen verpﬂichtet werden, einen solchen nach klaren Kriterien und in Abstimmung mit den Interessensverbänden aufzustellen. Modernisierungsumlage auf vier Prozent absenken mit einer Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Mit dem 1. Januar 2019 wurde die Möglichkeit für Vermieter/-innen, Modernisierungskosten auf ihre Mieter/-innen umzulegen, reduziert. Statt elf Prozent können nur noch acht Prozent der Anschaffungskosten der jährlichen Miete aufgeschlagen werden. Außerdem ist eine Mieterhöhung durch Modernisierung bei drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gekappt. Die Einschränkung der Umlage war überfällig, schützt aber nach wie vor nicht effektiv vor modernisierungsbedingter Verdrängung. Eine Reduzierung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent würde den Anreiz senken, unnötige Maßnahmen aus Renditegründen vorzunehmen. Da die Kappungsgrenze von drei Euro für Haushalte mit günstigen Mieten eine Steigerung um 50 Prozent auf einen Schlag bedeuten kann, halten wir eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren für vertretbar. Ein Modernisierungsstillstand ist dadurch nicht zu erwarten. Grundsteuer aus den Betriebskosten herausnehmen Als Teil der Betriebskosten müssen Mieter/-innen die Grundsteuer tragen. Da es sich hierbei jedoch um eine Steuer auf das Eigentum handelt, sollte sie auch von den Vermieter/-innen bezahlt werden. Eigenbedarfskündigungen einschränken und Kündigungssperrfrist ﬂächendeckend verlängern Eines der Instrumente, mit dem Menschen aus ihrer Wohnung und somit meist aus ihrer Nachbar schaft verdrängt werden, ist die Kündigung nach Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der/die Vermieter/-in die Wohnung für sich selbst oder für eine zu ihrem Hausstand gehörende Person benötigt. In der Praxis führt die recht vage gehaltene Rechtslage zu einer enormen Ausweitung des Personenkreises. Neben Kindern oder Enkeln kann auch für Cousins, Großneffen, Schwiegerkinder, Tanten, Pﬂegepersonal oder Au-pairs Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz ist ein Kündigungsgrund. Der DGB fordert, den Personenkreis auf die engsten Verwandten einzuschränken und eine Kündigung zur Nutzung als Zweitwohnsitz auszuschließen. Werden Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt, darf bislang nach drei Jahren auf Eigenbedarf gekündigt werden. In angespannten Wohnungsmärkten kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Der DGB fordert eine ﬂächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre. Ausweitung von Milieuschutz- bzw. Erhaltungsgebieten Laut Baugesetzbuch kann eine Gemeinde Gebiete festlegen, in der Maßnahmen zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt oder der Zusammensetzung der Bevölkerung (Milieuschutz) gelten. In diesen Gebieten werden Luxussanierungen und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark erschwert. Dieses Instrument sollte ausgeweitet werden. Verordnungen gegen Wohnraumzweckentfremdung in Ballungsgebieten erlassen Basierend auf einem Gesetz auf Landesebene können Gemeinden Verordnungen gegen Zweckentfremdung umsetzen. Dies ermöglicht, gegen Leerstände vorzugehen und zu verhindern, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. Steuerpolitik Anhebung der Abschreibungssätze Die Abschreibungssätze im Mietwohnungsneubau sollten dauerhaft von zwei auf drei Prozent angehoben und damit den Sätzen im Gewerbebau gleichgestellt werden. In Engpassregionen sollten sie – geknüpft an die Vorgabe, dass bezahlbare Wohnungen mit Mietobergrenzen gebaut werden – befristet auf vier Prozent erhöht werden. Kein Missbrauch bei der Grunderwerbssteuer mittels „Share-Deals“ Beim Erwerb von Immobilien fällt für den/die Käufer/-in je nach Bundesland eine Grunderwerbssteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent an. Erwirbt jedoch ein Unternehmen ein anderes Unternehmen, in dessen Besitz auch Immobilien sind, kann diese Steuer umgangen werden, sofern weniger als 95 Prozent des Unternehmens erworben werden. Schätzung zufolge entgehen den Ländern jährlich dadurch etwa eine Milliarde Euro. Der DGB fordert, diese Umgehung der Grunderwerbssteuer zu verbieten. Umgehung der Grunderwerbssteuer beim Frankfurter Eurotower durch Share-Deal Der einst von der Europäischen Zentralbank genutzte Frankfurter Eurotower wechselte nach dem Umzug der EZB für 480 Millionen Euro den Besitzer. Durch die Anwendung eines sogenannten Share-Deals sparte sich die IVG Institutional Funds GmbH die Grunderwerbssteuer von 29 Millionen Euro. Dies ist rechtlich möglich, da die IVG formal nicht die Immobilie selbst, sondern 94,9 Prozent Kapitalanteile der Betreibergesellschaft RFR Holding kaufte. Die restlichen 5,1 Prozent können nach fünf Jahren erworben werden, ohne dass Steuern fällig werden. Weitere Positionen: Bezahlbaren Wohnraum für Auszubildende und Studierende schaffen Viele Ausbildungsplätze bleiben heute unbesetzt, weil sich potentielle Bewerber/-innen keine Wohnung in der Nähe leisten können. In Düsseldorf reagierte die Stadt auf Druck des DGB und baut in naher Zukunft bis zu 200 bezahlbare Wohnungen für „Azubis“. Im Hamburg gibt es ein „Azubi“-Werk, das kürzlich den Spatenstich für ein zweites Wohnheim verkündet hat. Der DGB fordert, solche Einrichtungen auch in anderen Städten, fnanziert von den Landesregierungen und Arbeitgebern, zu fördern. Darüber hinaus sollen mehr Wohnheimplätze für Studierende zur Verfügung gestellt werden, da vor allem in Universitätsstädten die Mieten enorm ansteigen. Personalaufstockung in den Kommunen In den Bau- und Planungsbehörden der Kommunen wurden von 2006 bis 2015 fast 10 000 Stellen abgebaut, was knapp zehn Prozent des Personals entspricht (KfW 2016). Dies führt aufgrund zahlreicher Anträge zu Engpässen in der öffentlichen Verwaltung. Außerdem stehen in einigen Kommunen kaum Mitarbeiter/-innen zur Verfügung, um Fördergelder zu beantragen und abzurechnen. Hier muss Personal eingestellt werden, damit die notwendigen Arbeitsprozesse rasch durchgeführt werden können. Zudem müssen Planungs- und Genehmigungsprozesse optimiert und beschleunigt werden. Energetische und altersgerechte Sanierung Zur Erreichung der Klimaziele sind umfassende energetische Gebäudesanierungen unumgänglich. Zudem muss der Wohnungsbestand den demografschen Veränderungen angepasst werden. Entsprechende Maßnahmen dürfen jedoch nicht zur Verdrängung der Mieter/-innen führen. Steuerliche Anreize und Investitionszulagen müssen attraktiver gestaltet und durch Beratungsstellen und Planungshilfen ergänzt werden. Dazu müssen jährlich fünf Milliarden Euro bereitgestellt werden. So tragen Vermieter/-innen, Mieter/-innen und die öffentliche Hand zur gesamtgesellschaftlichen Aufgabe bei, den Wohnungsbestand zukunftsfähig, umweltfreundlich und sozial zu gestalten. Förderung des ländlichen Raums Um der Abwanderung aus dem ländlichen Raum entgegenzuwirken, bedarf es unter anderem Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr, den Breitbandausbau und die öffentlichen Daseinsfürsorge. Darüber hinaus müssen Arbeitsplätze im ländlichen Raum angesiedelt werden und Teile des Wohnungsbestands zu kleineren, altersgerechten bzw. barrierefreien Wohnungen umgebaut werden. Regelmäßige Anpassung des Wohngeldes und der Kosten der Unterkunft Der DGB fordert eine regelmäßige Anpassung des Wohngeldes und der Kosten der Unterkunft für ALG II- Empfänger/-innen an den Wohnkostenanstieg. Heizkosten und modernisierungsbedingte Mietsteigerungen müssen zudem berücksichtigt werden. Eine nachhaltige Wohnungspolitik muss jedoch darauf hinwirken, Wohngeld weitgehend überﬂüssig zu machen und stattdessen ausreichend bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Gewinne öffentlicher Unternehmen reinvestieren Kommunale und landeseigene Wohnungsunternehmen sollen Gewinne nicht in ihre Haushalte abführen, sondern in die Sanierung des Bestands sowie den Neubau oder Ankauf von preisgebundenen Wohnungen investieren. Produktion erhöhen Angesichts zu niedriger Wohnungsfertigstellungen sollte neben der notwendigen Ausweitung von fnanziellen öffentlichen Mitteln darüber nachgedacht werden, vermehrt auch auf die serielle Fertigung auszuweichen. Die Chancen, die Digitalisierung und Industrie 4.0 hierfür bieten, sind zu konkretisieren und zu erproben. Gleichzeitig ist die Attraktivität der Arbeitsbedingungen im Baugewerbe weiter zu stärken. Quelle: Deutscher Gewerkschaftsbund Bundesvorstand,Bezahlbar ist die halbe Miete, Berlin 3/2019. Die komplette Boschüre kann beim DGB runtergeladen werden. Der DGB unterstützt die europaweite Initiative: Housing for all