Kapitalistischer Stadtumbau & Stadtteilkämpfe Zur Diskussion um theoretische Fragen der politischen Ökonomie der Mietwohnung Eine Wortmeldung zum Aufsatz von W. Schwarz von Eva Haake & Matthias Lux		10-2012 trend onlinezeitung
I. Einleitung II. Der Handelsprofit bei der Wohnungsvermietung III. Die Wertveränderung durch Abnutzung, Instandhaltung und Modernisierung IV. Die Kapitalregulierung durch den Produktionspreis für Wohnungskapitale unterschiedlicher Größe V. Der Einfluß des Bankkapitals auf die Kapitalrentabilität VI. Die Bedeutung der Grundrente für die Miethöhe VII. Die Mietwohnung: Leihkapital in Warenform? VIII. Die ökonomischen Bestandteile des Produktionspreises in den Mietzahlungen I. Einleitung Der in der marxistischen Diskussion oft angewandte theoretische Erklärungsansatz, die Mietwohnung von ihrem ökonomischen Inhalt her mit dem Leihkapital im Marxschen Sinne gleichzusetzen, entwickelt die Gesetzmäßigkeiten der Kapitalverwertung von dem begrenzten Standpunkt einer e i n z e l n e n Wohnung her. Dieser Ansatz wird auch von W. Schwarz in seinem Jahrbuchbeitrag "Zur politischen Ökonomie der Mietwohnung" 1) verwendet. Er leistet keine ausreichend differenzierte Analyse der verschiedenen an der Wohnungsverwertung beteiligten Kapitale. Ansatzpunkte zur Überwindung dieser Defizite kann folgende Betrachtung der Kapitalverwertungsbedingungen eines d u r c h k a p i t a l i s i e r t e n Wohnungssektors bieten. Ein durchkapitalisierter Wohnungssektor als Modell ist erforderlich, um die Irrtümer zu vermeiden, die aus der Sicht der Vermietung einer Einzelwohnung oder eines Einzelhauses entspringen. Dabei sind wir uns bewußt, daß in unserem Land die meisten Mietwohnungen nicht unter solchen Bedingungen verwertet werden, sondern daß es empirisch eine sehr differenzierte Eigentümerstruktur gibt. II. Der Handelsprofit bei der Wohnungsvermietung Das Wohnungskapital agiert im Unterschied zum industriellen Baukapital nicht in der materiellen Produktion, sondern in der Zirkulationssphäre. Es verwertet die bereits vom industriellen Baukapitalisten erstellten Wohnungen, indem es dem Baukapital den industriellen Produktionspreis zahlt und anschließend die Wohnung verkauft bzw. vermietet. Durch den stückweise stattfindenden Verkauf des Gebrauchswerts der Wohnung (Vermietung) wird erst ihr Wert (im folgenden: Produktionspreis) realisiert. Bei der Mietwohnung erhält das Wohnungskapital erst am Ende der Nutzungsdauer den Produktionspreis. Die Differenz zwischen dem Produktionspreis und dem industriellem Produktionspreis bildet den spezifischen Hausprofit, der seinem ökonomischen Inhalt nach Handelsprofit ist. Der Hausprofit realisiert sich bei der Mietwohnung "aus der Verzinsung des nach und nach fällig gewordenen Kapitals und Profits"2) über die monatliche Miete. Bei Ende der Nutzungsdauer der Mietwohnung hat das Wohnungskapital den Produktionspreis im Gesamtmietbetrag der Wohnung erzielt. Um den Formwechsel von Warenin Geldkapital zu vollziehen, muß das Wohnungskapital Arbeit und Material aufwenden. Diese Aufwendungen sind Zirkulationskosten, wie sie auch beim Vertrieb anderer Waren auftreten. Sie müssen aus dem Mehrwert, der in der Produktion geschaffen wurde, bezahlt werden. Aus der Sicht des Wohnungskapitals stellen sie einen Abzug von seinem Profit dar. Zirkulationskosten treten bei der Vermietung von Wohnungen zum einen als Verwaltungsund Betriebskosten und zum anderen als Aufwendun gen für die Einstellung von Beschäftigten für den Handel und die Werbung auf. Letztere entstehen nur auf Grund der spezifischen kapitalistischen Wohnungsverwertung. Die Verwaltungsund Betriebskosten sind dagegen prinzipiell notwendig, um die Wohnung nutzen zu können, wenn auch bei vielen Mietabrechnungen einzelne Posten zu hoch veranschlagt werden und Gewinne für den Vermieter beinhalten. Das Warenkapital Mietwohnung benötigt einen relativ langen Zeitraum, bis der endgültige Produktionspreis realisiert ist. Es hat eine hohe Kapitalumschlagsdauer, vergleichbar derjenigen eines dauerhaften fixen Kapitals. Deutlich wird das, wenn man den Wohnungsbestand einer großen Wohnungsbaugesellschaft betrachtet. Wir gehen davon aus, daß sich ein solcher Wohnungsbestand ähnlich dem Maschinenpark eines industriellen Kapitalisten verwertet. 3) Mit dieser Einordnung der Mietwohnung als dauerhaftes fixes Kapital ist es möglich, die konkreten Verwertungsbedingungen beim allmählichen Kapitalumschlag zu analysieren. Wie bei dem industriellen fixen Kapital stellt sich auch bei der Mietwohnung das Problem des moralischen und physischen Verschleißes. Zunächst zum moralischen Verschleiß: Aus der ständigen Erhöhung der Produktivität im Bausektor folgt eine tendenzielle Entwertung des vorhandenen Mietwohnungsbestandes. Diese Entwertung des fixen Kapitals durch die Produktivitätsentwicklung, die es ermöglicht, die gleichen Gebrauchswerte mit weniger Arbeit zu produzieren, bezeichnet K. Marx als moralischen Verschleiß. 4) Die Produktivitätsentwicklung im Wohnungsbau ist allerdings langsamer als in den anderen Produktionszweigen. 5) Aus diesem Grunde ist die besondere Wertschöpfung beim Wohnungsbau, trotz der tendenziellen Entwertung im Laufe der Nutzungsdauer, relativ höher als im Durchschnitt der kapitalistischen Industrie. 6) III. Die Wertveränderung durch Abnutzung, Instandhaltung und Modernisierung Unter physischem Verschleiß ist die normale Abnutzung der Wohnung durch ihren Gebrauch zu verstehen. Das "nach und nach fällig gewordene Kapital" 7) oder der Rückfluß des industriellen Produktionspreises von Warenin Geldform stellt für das Wohnungskapital den realen Wertverlust seiner Wohnung dar. Es erhält ihn über die Mietzahlung in Form der Abschreibung vom Mieter zurück. Die Abschreibung von Wohnungen orientiert sich an den aktuellen Wiederbeschaffungswerten, bezogen auf den Anteil des noch nicht verschlissenen Warenkapitals Wohnung, und nicht bezogen auf den industriellen Produktionspreis der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Erstellung. Da unter inflationären Bedingungen die Neubaukosten steigen, ist die Entwicklung der Baukosten ein Faktor, der das langfristige Ansteigen des Mietpreisniveaus bewirkt. Um den Produktionspreis seines Wohnungsbestandes realisieren zu können, muß das Wohnungsbaukapital ständig zusätzliches Kapital aufwenden. Es muß Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, um den vorzeitigen Verfall der Wohnungen zu verhindern. Sie sind ihrem Charakter nach produktive Arbeit im Sinne der Schaffung von neuen Werten und Mehrwert, und sie stellen eine Verlängerung der produktiven Arbeit in die Zirkulationssphäre dar. Der Produktionspreis erhöht sich folglich mit jeder Instandhaltungsmaßnahme. Das dafür neu eingesetzte Kapital und der daraus erzielte Profit wird auf die Miete umgelegt. In den monatlichen Mietzahlungen sind die Instandhaltungskosten bereits als Pauschale enthalten. Diese Erhöhung des Produktionspreises führt auf dem Wohnungsmarkt zu der Erscheinung, daß für gut erhaltene Altbauwohnungen relativ hohe Mieten gezahlt werden müssen. Auch bei der Modernisierung einer Wohnung handelt es sich, wie bei den Instandhaltungskosten, um zusätzliche Kosten, die den Produktionspreis erhöhen. Die Modernisierung wird meist durchgeführt, um die Verwertung des noch nicht realisierten Teils des eingesetzten Barkapitals zu verbessern. Bei Modernisierungen von Wohnungen handelt es sich um eine Neuinvestition, welche nur durchgeführt wird, wenn das neueingesetzte Kapital zumindest den gesellschaftlichen Durchschnittsprofit erzielen kann. Da sich die Abschreibungen von Altbauwohnungen wie von Wohnungen überhaupt nach dem aktuellen Wiederbeschaffungswert der Wohnung richten, werden beide, das neueingesetzte Baukapital und der Restwert, vom Zeitpunkt der neuen Wohnnutzung an zu den aktuellen, verbesserten Marktbedingungen realisiert. Die Modernisierungsinvestition ist um das vorhandene Restkapital der Altbauwohnung billiger als ein Neubau. So beginnt zugleich mit der neuen Wohnnutzung für das Wohnungsbaukapital ein neuer Kapitalumschlag. (Gesetzlich können die Modernisierungsinvestitionen mit jährlich 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden, so daß sich dieses zusätzliche Wohnungskapital, vom Hausprofit abgesehen, bereits nach 9 Jahren amortisiert hat, während die tatsächliche Nutzungsdauer erheblich länger ist. 8) IV. Die Kapitalregulierung durch den Produktionspreis für Wohnungskapitale unterschiedlicher Größe Wie wir eingangs feststellten, reguliert der Produktionspreis bzw. der Durchschnittsprofit auch die Kapitalverwertung im Wohnungssektor. Der Wohnungsmarkt in der Bundesrepublik ist einerseits gekennzeichnet durch große Wohnungsbaugesellschaften (wie zum Beispiel die "Neue Heimat") und andererseits durch einen relativ hohen Anteil an kleinen Miethauseigentümern. Wir wollen im folgenden darstellen, welche Bedeutung der Mechanismus des Produktionspreises bzw. des Durchschnittsprofits für Unternehmen mit unterschiedlicher Kapitalstruktur bzw. Größe hat. a) Wir nehmen an, daß die Wohnungsbaugesellschaft 100 Wohnungen hat. Sie erstellte in den vergangenen 100 Jahren jeweils eine Wohnung. Für den industriellen Produktionspreis setzen wir durchschnittlich 150000 DM/Wohnung an, für die Abschreibung l Prozent pro Jahr, d. h. 1500 DM/Wohnung und Jahr, für den jährlichen Han delsgewinn aus den Mieteinnahmen 2500 DM/Wohnung. Letzteren teilt sich die Wohnungsbaugesellschaft in der Regel mit den beteiligten Kreditinstituten. Wir gehen einfachheitshalber davon aus, daß die Wohnungen ausschließlich mit Eigenkapital finanziert worden sind (vgl. Tabelle 1), und abstrahieren von abnutzungsfremden Wertveränderungen während der Nutzungsdauer sowie von der Grundrente. Aus der Modellrechnung geht hervor, daß das gesamte Warenkapital der Wohnungsgesellschaft in Form der 100 Wohnungen 7,5 Millionen DM (Spalte 2) beträgt, also nur die Hälfte des gesamten industriellen Produktionspreises der 100 Wohnungen. Zu jedem beliebigen Zeitpunkt ist bereits die Hälfte des in den 100 Wohnungen enthaltenen Warenkapitals realisiert. Dementsprechend kann die Wohnungsbaugesellschaft in jedem Jahr auch nur auf diese real vorhandenen 50 Prozent Warenkapital ihren Profit erzielen, der in unserem Beispiel 250 000 DM beträgt. Sie kann folglich in jedem Jahr, solange sich die zeitliche Verteilung ihres Wohnungsbestandes nicht verändert, gleichmäßig eine Profitrate von 3,3 Prozent erzielen. Die Profitrate errechnet sich entweder aus der Summe der 100 Wohnungen mit ihren unterschiedlichen Profitraten, geteilt durch die Anzahl der Wohnungen, also durch 100, oder man kann die Profitrate der Wohnungsbaugesellschaft auch aus der Summe des wertmäßig und stofflich noch vorhandenen Warenkapitals in Form der 100 Wohnungen errechnen, bezogen auf den jährlichen Gesamtgewinn. In Zahlen heißt das: 7,5 Millionen DM zu 250000 DM ergibt eine Profitrate von 3,3 Prozent, denn die Profitrate bezieht sich auf das gesamte vorhandene Kapital. Das konkrete Verwertungsstadium einer einzelnen Wohnung interessiert die Gesellschaft weniger, wenn gewährleistet ist, daß jede Wohnung über die gesamte Nutzungsdauer den Durchschnittsprofit erzielt. Anders stellt sich das bei einem kleinen Miethauseigentümer dar. b) Wir nehmen an, der Miethauseigentümer besitzt eine Wohnung zu den gleichen Bedingungen wie oben mit einem industriellen Produktionspreis von 150 000 DM; die jährliche Abschreibung beträgt 1 500 DM und der jährliche Gewinn 2 500 DM. Für den Eigentümer tritt das Problem der anfänglichen Unterverwertung seines Kapitals auf (vgl. Tabelle 1). Im ersten Jahr erhält er für seine Wohnung nur eine Profitrate von 1,7 Prozent; erst ab dem 51. Jahr kann er die durchschnittliche Profitrate im Wohnungssektor, die die Wohnungsbaugesellschaft jedes Jahr erzielt, realisieren (Spalte 4). Die Regulierung der Kapitalverwertung auf dem Wohnungsmarkt durch den Produktionspreis bzw. den Durchschnittsprofit führt dazu, daß Kapitale mit geringem Wohnungsbestand zu Investitionsbeginn einen wesentlich geringeren Verwertungsgrad als große Kapitale erreichen. Maßstab für die Kapitalverwertung auf dem Wohnungsmarkt ist aber der Durchschnittsprofit des Kapitals. Für große Wohnungsbaugesellschaften bringt die Kapitalregulierung über den Durchschnittsprofit nur dann besondere Probleme, wenn sie einen besonders hohen Wohnungsbestand aus bestimmten Jahren besitzen. So würde ein sehr hoher Anteil an Neubauwohnungen auch bei ihnen zu dem Problem der anfänglichen Unterverwertung des Kapitals führen, wie es bei dem Kleineigentümer die Regel ist. V. Der Einfluß des Bankkapitals auf die Kapitalrentabilität Der hohe Fremdkapitalanteil im Wohnungssektor führt zu einer starken Abhängigkeit von den Kapitalmarktentwicklungen. 9) Für das Wohnungsbaukapital bedeutet die Aufnahme von Fremdkapital Abzug von Profit. F. Engels schreibt dazu: "Der Zins des ausgeliehenen Geldkapitals ist nur ein Teil des Profits; der Profit, sei es des industriellen, sei es des Handelskapitals, ist nur ein Teil des, in Gestalt von unbezahlter Arbeit, der Arbeiterklasse durch die Kapitalistenklasse abgenommenen Mehrwerts." 10) Fremdkapitalaufnahme durch die Wohnungsbaugesellschaft führt zur Aneignung eines Teils der Mieteinnahmen durch das Kreditinstitut. Letzteres eignet sich einen Teil des spezifischen Hausprofits im Mietwohnungssektor in Form des Kapitalzinses an. Die Auswirkungen dieser Aufteilung des Profits in Handelsprofit und Kapitalzins aus der Sicht des kleinen Miethauseigentümers beschreiben Brede/Kohaupt/Kujath: "Dennoch handelt es sich hier um zwei selbständige Kapitalkreisläufe, die zwar ineinander verflochten sind, aber nicht durcheinandergeworfen werden dürfen: zum einen um das Ausleihen von Warenkapital, also das Geschäft zwischen Vermieter und Mieter, zum anderen um das Ausleihen von Geldkapital, also das Geschäft zwischen Geldgeber (Bank usw.) und Hauseigentümer. Am Charakter des ersten Geschäfts ändert sich nichts, wenn das zweite entfällt, der Bauherr also ausschließlich mit eigenem Kapital baut. Im Falle der Aufnahme von fremdem Kapi tal erfüllt die Kapitalanlage nur dann ihren Zweck, wenn der Hauseigentümer bei der Vermietung seines Hauses einen höheren Zins realisiert als den, den er selbst an das Kreditinstitut abzuführen hat." 11) Zu Beginn der Vermietung einer Wohnung gehen die in ihrem eigenen Produktionspreis enthaltenen nach und nach jährlich realisierten Profitanteile zum größten Teil an die Kreditinstitute. Erst mit der Tilgung des Fremdkapitals durch den Hauseigentümer gerät letzterer in die Lage, sich die gesamten, im noch nicht realisierten Anteil des Produktionspreises enthaltenen Profitanteile anzueignen. Für den Eigentümer einer einzelnen Mietwohnung ist diese zusätzliche Verschärfung der inneren Verwertungsstruktur von großer Bedeutung. Er gerät so in die Schere zwischen Durchschnittsprofit und Kapitalzins; denn zu Beginn der Vermietung muß er auf die Erzielung des Durchschnittsprofits verzichten. Das Leihkapital verschärft für ihn diese anfängliche Unterverwertung noch. Der kleine Hauseigentümer kann erst in einer für ihn relativ unsicheren Zukunft seinen Profit realisieren. Die zwei Kapitalkreisläufe veranschaulichen, aus der Sicht des kleinen Miethauseigentümers, die Auswirkungen der Aneignung eines Teils des Handelsprofits in Form des Kapitalzinses durch die Kreditinstitute auf die innere Verwertungsstruktur der Mietwohnung. Sie beschreiben allerdings nur die Erscheinung der Unterund Überverwertung eines einzelnen Warenkapitals Mietwohnung. Sie erklären nicht die ökonomische Ursache für diese Erscheinung. Die Erklärung liegt in der Kapitalregulierung durch den Durchschnittsprofit, wobei der Maßstab ein durchkapitalisierter Wohnungssektor ist. Die Folge der Kapitalregulierung über den Durchschnittsprofit ist eine anfängliche Kapitalunterverwertung für den kleinen Miethauseigentümer, während große Wohnungsbaugesellschaften und Kreditinstitute davon, wenn überhaupt, nur in geringem Maße betroffen sind. Die Anfangs-Unterverwertung ist daher kein Fall, der sich nur aus den Finanzierungsbedingungen der Schere zwischen Mieteinnahmen und Bankzins ergibt. Vielmehr führt die Finanzierungsform dann zu Unterverwertung oder gar negativer Verwertung wenn die Wohnungsvermietung nicht vollständig kapitalisiert betrieben wird, wie beim Kleineigentümer. Somit ist die Anfangs-Unterverwertung kein Beleg für eine angebliche Zinskapital-Eigenschaft der Mietwohnung (vgl. VII). Im Gegenteil. Eine genauere Analyse bestätigt die Auffassung von Friedrich Engels, daß die Mietwohnung prinzipiell der Wertrealisierung von industriellem Warenkapital gleichzusetzen ist. VI. Die Bedeutung der Grundrente für die Miethöhe Im bisherigen Teil haben wir aufgezeigt, daß die Miethöhe vom Produktionspreis der Wohnung abhängt, welcher durch die Entwicklung der Produktivität im Wohnungssektor und in den anderen Produktionszweigen bestimmt wird. Für gleichwertige Wohnungen bei voll durchkapitalisiertem Wohnungssektor müßte demnach der Produktionspreis bzw. die Miete gleich sein. Die Marxsche Theorie der Grundrente, insbesondere der Differentialrente, erklärt, warum für Wohnungen mit demselben Gebrauchswert ihres baulichen Zustands in verschiedenen Lagen unterschiedlich hohe Mieten gezahlt werden müssen. Die Grundeigentümer verlangen für die Überlassung des Bodens an kapitalistische Nutzer ein Entgelt. Dieses ist allerdings nicht Ausdruck des Wertes des Bodens, da der Boden nicht Ergebnis menschlicher Arbeit ist. Es ist vielmehr Teil des gesellschaftlichen Mehrwertes. Der Grundeigentümer eignet sich diesen Teil aufgrund seines Rechtstitels, Eigentümer an Grund und Boden zu sein, an. 12) Dieser Teil kann vom Bodeneigentümer entweder in Form der regelmäßigen Pacht oder in Form des einmaligen Bodenpreises realisiert werden, wobei der Bodenpreis die kapitalisierte Form der Grundrente ist. 13) Die außerdem im Bodenpreis oftmals enthaltenen Anteile für die Kanalisation beispielsweise fallen nicht unter die Kategorie Grundrente, sondern sind im Boden investiertes Kapital. 14) Dieser Profit soll hier im weiteren nicht behandelt werden. Grundrente ist als Teil des gesellschaftlichen Mehrwerts Extraprofit, der, bedingt durch spezifische Vorteile des Bodens, über den durchschnittlichen Kapitalprofit hinausgeht. Prinzipiell möglich wird solcher Extraprofit durch die natürliche Knappheit von Boden überhaupt, im einzelnen ist er abhängig von der Lage des Grundstücks und der Intensität der Kapitalinvestitionen. 15) Die Hohe der Grundrente richtet sich nach den zu erwartenden Profiten, die durch die Nutzung des Bodens erzielt werden können. Entsprechend richtet der Bodeneigentümer die Höhe seiner Forderungen nach der maximal möglichen Nutzung seines Grundstücks. Steigen die Nutzungsmöglichkeiten, verlangt er höhere Entgelte. Bei der Nutzung des Bodens zum Wohnen gibt der Wohnungseigentümer diese Erhöhung an die Mieter weiter. Lassen sich die Grundrentenforderungen nicht mehr über die Mieten realisieren, da die Zahlungsfähigkeit der Mieter begrenzt ist, findet eine Umnutzung des Grundstücks statt, d. h. es werden neue Kapitalinvestitionen vorgenommen, die eine für das entsprechende Grundstück optimale Gewinn-erzielung erlauben. 16) Bis zu dem Zeitpunkt der tatsächlichen Umnutzung kommt es in solchen Gebieten dann zu den bekannten Erscheinungen wie unterlassene Instandhaltung, Überbelegung usw. Eine folgende Sanierung führt in der Regel zur Verdrängung der Wohnnutzung oder zur Modernisierung, die fast immer mit höheren Mieten verbunden ist. Die empirische Feststellung des Anteils der Grundrente an den Mieten ist äußerst schwierig. Die Grundrentenanteile sind vom Profit für das eingesetzte Kapital kaum zu trennen. 17) VII. Die Mietwohnung: Leihkapital in Warenform? Wir greifen an dieser Stelle den Ansatz auf, der die Mietwohnung als Leihkapital im Marxschen Sinne kennzeichnet. Dieser Ansatz wurde zunächst von Brede/Kohaupt/Kujath 1975 entwickelt und dann von fast allen Autoren übernommen, die sich mit dem Problem der Kapitalverwertung im Wohnungsbau befassen. 18) Da sich dieser Ansatz von dem unsrigen unterscheidet, wollen wir uns mit den dort vertretenen Positionen auseinandersetzen. Auch W. Schwarz übernimmt die Kategorie des Leihkapitals. Bei ihm wird sie lediglich als Erklärung für die Erscheinung des Vermietens benutzt und nicht zur Analyse ökonomischer Prozesse verwendet. Daher ist diese Kategorie bei W. Schwarz überflüssig. 19) Bei allen diesen Autoren 20) tritt ein gemeinsames Problem auf: Sie bleiben bei der Erklärung des ökonomischen Inhalts der Mietwohnung auf der Ebene des einzelnen Warenkapitals Mietwohnung stehen und versuchen, aus dem isolierten Einzelkapital Mietwohnung allgemeine Gesetzesmäßigkeiten des kapitalistischen Mietwohnungssektors abzuleiten. Die praktische Konsequenz ist, daß genauere Analysen der Kapitalverwertung im Wohnungssektor unterbleiben, da die vorhandene auf den ersten Blick einleuchtend und ausreichend erscheint. Aus der Tatsache, daß beim Vermieten kein Eigentumswechsel im j u r i s t i s c h e n Sinne stattfindet, ziehen einige Autoren den Schluß, daß die Wertrealisation der Mietwohnung vergleichbar sei der des Leihkapitals. Die "zwei Kapitalkreisläufe" werden hier als Erklärung für die Tatsache der Kapitalunterverwertung eines kleinen Miethauseigentümers herangezogen. Wir haben bereits nachgewiesen, daß diese Erklärung mit den "zwei Kapitalkreisläufen" nicht geleistet wird. Brede u.a. schreiben: "Der Zins auf die Wohnung als Leihkapital folgt den zyklischen Bewegungen des Kapitalmarktes; er treibt periodisch die Mieten in die Höhe und läßt den Wohnungsbau ins Stocken geraten." 21) Hier wird die Miete als "Zins auf die Wohnung als Leihkapital" gekennzeichnet und mit dem Kapitalzins gleichgesetzt. Der Kapitalzins folgt in der Tat den zyklischen Bewegungen des Kapitalmarktes. 22) Tatsächlich ist diese Abhängigkeit für die Mietwohnungen aber nur insoweit vorhanden, wie sie mit Leihkapital finanziert worden sind. Für den Eigenkapitalanteil trifft dies nicht zu und somit auch nicht auf die Ware Mietwohnung als ökonomische Kategorie. Schon F. Engels wandte sich gegen die Auffassung, der Kapitalzins und die Miete seien von ihrem ökonomischen Inhalt her identisch. 23) Kapitalzins und Miete bestimmen sich nach unterschiedlichen ökonomischen Gesetzesmäßigkeiten. Die Kennzeichnung der Mietwohnung als Leihkapital wird meist mit folgender Aussage von K. Marx zu belegen versucht: "Gewisse Waren können der Natur ihres Gebrauchswerts nach immer nur als fixes Kapital verliehen werden, wie Häuser, Schiffe, Maschinen usw. Aber alles verliehene Kapital, welches immer seine Form sei und wie die Rückzahlung durch die Natur seines Gebrauchswerts modifiziert sein mag, ist immer nur eine besondere Form des Geldkapitals. Denn was hier verliehen wird, ist immer eine bestimmte Geldsumme, und auf diese Summe wird denn auch der Zins berechnet. Ist das, was ausgeliehen wird, weder Geld noch zirkulierendes Kapital, so wird es auch zurückgezahlt in der Weise, wie fixes Kapital zurückfließt. Der Verleiher erhält periodisch Zins und einen Teil des verbrauchten Werts des fixen Kapitals selbst, ein Äquivalent für den periodischen Verschleiß. Und am Ende der Frist kehrt der unverbrauchte Teil des verliehenen fixen Kapitals in natura zurück." 24) Marx' Absicht im Kapitel "Das zinstragende Kapital" ist es, den ökonomischen Charakter und die verschiedenen Erscheinungsformen des zinstragenden Kapitals zu untersuchen. 25) Er beschreibt in diesem gesamten Kapitel das Verhältnis zwischen zinstragendem und industriellem Kapital. In dem oben angeführten Zitat geht Marx der Frage nach, wie sich fixes Kapital, das an das industrielle Kapital verliehen wird, verzinst und wie es zurückfließt. Die dabei angeführten "Häuser, Schiffe, Maschinen sind demnach eindeutig Produktionsmittel, die der industrielle Kapitalist usw. einsetzt. 26) Damit wird nicht die Ware Haus, Schiff oder Maschine prinzipiell zu Leihkapital, nur weil einige Häuser, Schiffe oder Maschinen an den industriellen Kapitalisten verliehen worden sind und so Leihkapital in Warenform darstellen. K. Marx sagt lediglich: Wenn Häuser, Schiffe, Maschinen usw. verliehen werden, dann immer nur als fixes Kapital. 27) Die Probleme bei der Anwendung der Marxschen Kategorie des Leihkapitals werden bei der Preisbestimmung der Mietwohnungen durch Brede/Kohaupt/Kujath deutlich: "Der Zins als Preis für die Ware folgt keinem anderen Gesetz als dem von Angebot und Nachfrage. Für den Zinssatz gibt es keine ökonomische Bestimmung die dem Wertgesetz bei der Preisbildung von Waren vergleichbar wäre." 28) Das heißt nichts weiter, als daß der Preis der Mietwohnung sich nicht nach dem Wertgesetz bilde, sondern, wie Marx im Zusammenhang mit dem Preis des Geldkapitals schreibt, "eine irrationale Form des Preises, durchaus im Widerspruch mit dem Begriff des Preises der Ware" 29) stehend, sei. VIII. Die ökonomischen Bestandteile des Produktionspreises in den Mietzahlungen Das Wohnungskapital erzielt durch den stückweisen Verkauf des Gebrauchswertes seines Mietwohnungsbestandes den Produktionspreis nur nach und nach. F. Engels führt dazu aus: "Für diesen Verzicht auf sofortige Rückzahlung des vorgeschossenen Kapitals und des darauf erworbenen Profits wird der Verkäufer entschädigt durch einen Preisaufschlag, eine Verzinsung, deren Höhe durch die Gesetze der politischen Ökonomie, durchaus nicht willkürlich, bestimmt wird. Am Ende der hundert Jahre ist das Haus aufgebraucht, verschlissen, unbewohnbar geworden. Wenn wir dann von dem gezahlten Gesamtmietbetrag abziehen: 1. die Grundrente nebst der etwaigen Steigerung, die sie während der Zeit erfahren, und 2. die ausgelegten laufenden Reparaturkosten, so werden wir finden, daß der Rest im Durchschnitt sich zusammensetzt: 1. aus dem ursprünglichen Baukapital des Hauses, 2. aus dem Profit darauf und 3. aus der Verzinsung des nach und nach fällig gewordenen Kapitals und Profits." 30) Wir wollen jetzt die von F. Engels angeführten Bestandteile des Gesamtmietbetrages mit den in den vorherigen Abschnitten entwickelten Bestandteilen des Produktionspreises vergleichen. Die Summen der einzelnen Mietbeträge am Ende der Nutzungsdauer der Mietwohnung bilden, wie F. Engels sagt, den Gesamtmietbetrag. Dieser Begriff ist identisch mit dem von uns benutzten Begriff des Produktionspreises plus Grundrente. Der in der Wohnungsproduktion geschaffene Mehrwert teilt sich auf in den industriellen und den Handelsprofit. Der industrielle Produktionspreis setzt sich "1. aus dem ursprünglichen Baukapital des Hauses, 2. aus dem Profit darauf ..." zusammen. Bei dem industriellen Produktionspreis handelt es sich in der Miete, wie F. Engels an anderer Stelle schreibt, um "einen Anteil, der das Baukapital inkl. Profit in jährlichen Ratenzahlungen abträgt (amortisiert), im Verhältnis wie das Haus allmählich verschleißt." 31) Dieser Prozeß des Kapitalrückflusses ist in der Miete unter dem Posten Abschreibung zu finden. Als Entschädigung des Wohnungskapitals für den Verzicht auf sofortige Aneignung des Produktionspreises realisiert es, bei laufendem physischen Verschleiß bzw. Abschreibung den Handelsprofit "nach und nach" über die monatlichen Mietzahlungen oder, wie F. Engels ausführt, "aus der Verzinsung des nach und nach fällig gewordenen Kapitals und Profits". Engels gebraucht hier den Begriff der "Verzinsung" in dem Sinne der Profitrealisierung des Warenkapitals Mietwohnung und nicht als Synonym für den Kapitalzins des Leihkapitals. Das heißt zugleich, daß die monatlich "nach und nach" über die Mietzahlungen erzielten Profitanteile entsprechend den gesellschaftlichen Wertveränderungen durch die Produktivitätsentwicklung bzw. den moralischen Verschleiß schwanken. Die Summe der monatlichen realisierten Anteile des Handelsprofits bildet am Ende der Nutzungsdauer der Wohnung, mit endgültiger Realisierung des Produktionspreises, den gesamten oder endgültigen Handelsprofit. Außerdem erhöht sich der Produktionspreis und damit auch der Handelsprofit insgesamt durch die laufenden Instandhaltungskosten, die eine Fortsetzung des Produktionsprozesses innerhalb der Zirkulationssphäre darstellen. Sie sind identisch mit den "ausgelegten laufenden Reparaturkosten", die F. Engels in seiner umgekehrten Darstellungsweise vom Gesamtmietbetrag subtrahiert. Am Handelsprofit partizipiert das Leihkapital, das sich seinen Durchschnittsprofit in Form des Kapitalzinses über das zum Wohnungsbau verliehene Kapital aneignen kann. Zusätzlich partizipiert noch das Grundeigentum in Form der Grundrente am Wohnungsbau, die Engels ebenfalls, wie bei den Instandhaltungskosten, von dem Gesamtmietbetrag der Wohnung subtrahiert. Aufgrund der hohen Kapitalumschlagsdauer und der verschiedenen Profitanteile im Mietwohnungsbau kommt es zu der Erscheinung, daß der Gesamtmietbetrag einer Wohnung ein Mehrfaches des industriellen Produktionspreises ab einem bestimmten Verwertungsstadium betragen wird. Diese Erscheinung ist sowohl auf den Aufschlag der Grundrente als auch auf den Durchschnittsprofit des Wohnungsbaukapitals in Form des Handelsprofits und auf zusätzliche Aktivitäten wie Instandhaltung zurückzuführen. Da die Mietwohnung vom Wohnungskapital als Warenkapital verwertet wird und sie daher über einen langen Zeitraum zumindest den Durchschnittsprofit erzielen muß, ist auch diese Erscheinung auf dem Wohnungsmarkt in den kapitalistischen Verwertungsbedingungen begründet. Der Gesamtmietbetrag bzw. der Produktionspreis auf dem Mietwohnungsmarkt teilt sich, hier zusammenfassend dargestellt, in folgende Bestandteile auf: 1. den jährlich verschlissenen Wert des Warenkapitals Wohnung in Form der Abschreibung. Dieser Betrag umfaßt das ursprünglich eingesetzte Baukapital und den industriellen Profit, das heißt den industriellen Produktionspreis; 2. den "nach und nach" realisierten Handelsprofit, in den die gesellschaftlichen Wertveränderungen ständig eingehen. Hinzu kommen das neu eingesetzte Kapital und der Durchschnittsprofit darauf für die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen. 3. den Betrag für die Grundrente und eventuelle Steigerungen. Anmerkungen 1) W. Schwarz, Zur Politischen Ökonomie der Mietwohnung, in: Marxistische Studien. Jahrbuch des IMSF 4, Frankfurt/Main 1981, S. 243/244. 2) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, in: MEW 18, S. 270. 3) Auch H. Brede/B. Kohaupt/H.-J. Kujath ordnen die Verwertung der Mietwohnung an einer Stelle als fixes Kapital ein, obwohl sie ansonsten von der Kennzeichnung der Mietwohnung als Leihkapital ausgehen. "Denn die Eigentümlichkeit dieses Kapitals, insbesondere soweit es durch die alten Miethäuser verkörpert ist, nämlich wie fixes Kapital allmählich umzuschlagen, macht diesen Teilmarkt gegenüber staatlichen Eingriffen wenig reaktionsfähig." Vgl. H. Brede/B. Kohaupt/H.-J. Kujath, Ökonomische und politische Determinanten der Wohnungsversorgung, Frankfurt/Main 1975, S. 58. 4) K. Marx, Das Kapital, Band 3, MEW 25, S. 123. 5) Vgl. J. Janssen, Das Baugewerbe - ein rückständiger Wirtschaftszweig? in: W. Richter, Bauarbeit in der Bundesrepublik, Köln 1981, S. 27-61. 6) Der weiteren Forschung bleibt es vorbehalten, ob in der Fixierung des hohen Warenwerts an Ort und Stelle bzw. der Entziehung des in der Wohnung enthaltenen Mehrwerts vom Ausgleich der Profitraten (vergleichbar dem Mechanismus der absoluten Grundrente) die Ursache für die besonders große Differenz zwischen industriellem Produktionspreis und dem gesamten Produktionspreis (Wert) der Wohnung liegt; ob der gesamte Produktionspreis nicht nur eine Differentialrente, sondern auch eine absolute Grundrente enthält, die dem Vermieter zusätzlich zum Handelsprofit zufließt. 7) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 270. 8) Vgl. H. Kühnel, Altbauerneuerung und Wohnungsversorgung - Strategien zur Verbesserung der Wohnverhältnisse zu tragbaren Belastungen, Hannover 1980, S. 53-63. 9) W. Schwarz, Der Mietwohnungsbau seit 1945, in: J. Brech, Wohnen zur Miete, Weinheim und Basel, 1981,5.44-66. 10) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 228. 11) H. Brede/B. Kohaupt/H.-J. Kujath, Ökonomische und ...,a.a.O., S. 33/34. 12) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 647. 13) Ebd., S. 661. 14) Vgl. H. Fassbinder, Preisbildung, Monopol und Spekulation beim städtischen Boden, in: Lokale Politikforschung, Bd. 1, Hrsg.: R.-R. Grauhan, Frankfurt/Main, New York, S. 180. 15) Vgl. die Bestimmung der Differentialrente I und II bei K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 662-746. 16) Vgl. H. Brede/B. Dieterich/B. Kohaupt, Politische Ökonomie des Bodens und der Wohnungsfrage, Frankfurt/Main 1976, S. 70. 17) Vgl. die unterschiedlichen Ansätze von H. Brede/B. Dieterich/B. Kohaupt, Politische Ökonomie . .., a.a.O., K.J. Reinig, Fallstudie zur Grundrentenentwicklung bei der Umwandlung von Ackerland in Bauland. Dargestellt am Beispiel der Vorstadtsiedlung Neuwiedenthal-Nord, Diplomarbeit, Hochschule für bildende Künste, 1976 und Behnke/Evers/Möller, Grundrente und Bodenspekulation. Fallstudien zum städtischen Veränderungsprozeß in Hamburg 1948-1975, Reihe "Analysen zum Bauen und Planen", Bd. 7, Berlin (W.) 1976. 18) Vgl. H. Brede/B. Kohaupt/H.-J. Kujath, Ökonomische ...,a.a.O., S. 24/25 und S. 33/34; W. Kain-rath/R. Kohoutek, Wohnungsmarkt II: Ansätze zu einer polit-ökonomischen Theorie der Wohnungswirtschaft, Wien 1976, S. 13-18; J. Brech, Wohnungsbau und Wohnungsvermietung als Kapitalverwertung, in: Wohnen zur Miete, Hrsg. J. Brech, Weinheim und Basel 1981, S. 32-35. 19) W. Schwarz, Zur Politischen Ökonomie ..., a.a.O., S. 243/244. 20) Auch bei R. Petzinger/M. Riege, Die neue Wohnungsnot, Hamburg 1981, S. 65-85. 21) H. Brede/B. Kohaupt/Kujath, H.-J., Ökonomische ..., a.a.O.,S. 50. 22) Vgl. K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 371/372. 23) Vgl. F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 229/230. 24) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 356. 25) Ebenda, S. 350-369. 26) Darauf weisen auch hin: R. Hirsch-Borst/S. Krätke, Verwertung des Wohnungsbaukapitals und Staatseingriffe im Wohnungssektor, in: ProKla 1981, H. 4, S. 53. 27) W. Schwarz kommen bei der Gleichsetzung von Mietwohnung und Leihkapital allerdings auch Bedenken: "Gleichwohl soll die Differenz zum gewöhnlichen zinstragenden Geldkapital nicht geleugnet werden ..." (Zur Politischen Ökonomie ..., a.a.O., S. 250 f.) 28) H. Brede/B. Kohaupt/H.-J. Kujath, Ökonomische und ..., a.a.O., S. 58. 29) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 366. 30) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 270. 31) Ebd., S. 230 Editorische Hinweise Erstveröffentlicht im Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen 06/1983 Bereits im Jahre 2010 veröffentlichten wir zahlreiche  Artikel zum Stadtumbau im Kapitalismus