Stadtumbau & Stadtteilkämpfe
Der revolvierende Fonds
Ein gewöhnlicher Vorschlag für die Profitmacherei mit Wohnraum


Ein Kommentar von Karl-Heinz Schubert (Teil II)

5-6/2015

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Das Konzept eines revolvierenden Wohnraumförderfonds geht von der Vorstellung aus, dass die Immobilienpreise und damit die Mietpreise in ihrer Höhe im wesentlichen von der Zinstreiberei des Finanzkapitals bestimmt werden. Eine nach Marx dem Schein aufsitzende Vorstellung:

Die Spaltung des Profits in Unternehmergewinn und Zins.... vollendet die Verselbständigung der Form des Mehrwerts, die Verknöcherung seiner Form gegen seine Substanz, sein Wesen. Ein Teil des Profits, im Gegensatz zu dem andren, löst sich ganz von dem Kapitalverhältnis als solchem los, und stellt sich dar als entspringend, nicht aus der Funktion der Ausbeutung der Lohnarbeit, sondern aus der Lohnarbeit des Kapitalisten selbst. Im Gegensatz dazu scheint dann der Zins als unabhängig, sei es von der Lohnarbeit des Arbeiters, sei es von der eignen Arbeit des Kapitalisten, aus dem Kapital als seiner eignen unabhängigen Quelle zu entspringen.“ (MEW 25/ 837)

So ist es nur folgerichtig, die Frage nach der preisbildenden Funktion der Produktion der Immobilie und die kostenlose Nutzung einer Naturkraft (Boden als Unterlage der Immobilie) aus dem Gesetzentwurf (GE) über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin auszublenden und der irrigen Hoffnung Ausdruck zu verleihen, dass mithilfe eines staatlichen Förderfonds, der niedriger verzinste Kredite als das private Finanzkapital vergibt, niedrigpreisiger Wohnraum geschaffen werden könne.

Den Gesetzentwurf über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin kann mensch nur ablehnen!

Siehe dazu Teil I des Kommentars
Diese Kröten sind nicht zu schlucken!

In Vorbereitung Teil III
Der "gläserne Sozialbaumieter"
Objekt der kapitalistischen Kostenstruktur

Diese Zins-Mystifikation ist überaus kompatibel mit der herrschenden politischen Auffassung, dass eine nichtkapitalistische, sozialistisch-kommunistische Gesellschaft historisch nicht machtbar war und auch nicht sein wird. Von daher muss sich Realpolitik mit Vorschlägen am Hier und Jetzt und nicht am Entwurf einer zukünftigen Gesellschaft, die sich aus einer radikalen Kritik der kapitalistischen Produktionsweise ableitet, orientieren.

In der Berliner Mietenprotestszene können Rainer Wahls und Michael Breitkopf als maßgebliche Stichwortgeber des revolvierenden Wohnraumförderfonds mit ausdrücklichem Bezug auf den „Salzburger Landeswohnbaufonds“ angesehen werden. 2012 lancierten sie in die linke mietenpolitische Debatte mit ihren Thesen für ein wohnungspolitisches Handlungskonzept den revolvierenden Förderfonds als das zentrale Finanzierungsinstrument für einen öffentlich-rechtlich organisierten sozialen Wohnungsbau in Berlin. Im September 2014 empfahlen beide, dass jetzige Volksbegehren zur Einführung des Fonds in Gang zu bringen. (siehe: www.openberlin.org/)

Im GE für den Mietenvolksentscheid bildet dieser in paragrafenmäßige und Amtssprache übersetzte Förderfonds - revolvierender Wohnraumförderfonds (GE §3 - §9) - das ökonomische Herzstück. Er ist jedoch nicht mehr als ein Plagiat auf den „Salzburger Landeswohnbaufonds“, der vor kurzem geschlossen wurde, weil er als gescheitert gilt. An seine Stelle trat ab 1.4. 2015 das „alte“ Fördersysstem der einmaligen, nicht rückzahlbaren Zuschüsse. „Damit besinnt sich das Land auf seine Rolle als Fördereinrichtung und hört auf, selber Bank zu spielen.“, steht auf der Seite der konservativen Salzburger Landessregierung zu lesen.
 

Dem Vernehmen nach soll das Ende des Salzburger revolvierenden Fonds bereits 2007 begonnen haben, als die Fondsverwalter ermächtigt wurden, sich am Kapitalmarkt Zusatzerträge zu beschaffen. Dieser Schritt war notwendig, da der finanzielle Rückfluß (Zins und Tilgung) in den Fonds die Ausgaben nicht decken konnte. Spekulationen mit Förderfondsgeldern auf den Kapitalmärkten waren nun Tür und Tor geöffnet und Straf- und Ermittlungsverfahren sind heute noch anhängig (siehe Salzburg24.at vom 14.2.2015).

Der Salzburger Landesrechnungshof stellte im Juni 2014 in seinem Prüfbericht "Salzburger Landeswohnbaufonds" gravierende Mängel im Geschäftsgebaren fest, die direkt mit dem Konzept und der Verwaltungsstruktur des Fonds zusammenhingen:

"Offiziell liegt die Geschäftsführung der Fondsverwaltung bei der Wohnbauabteilung, faktisch wickelte die Finanzabteilung wesentliche Teile der Geschäfte des Fonds ab... Weder die Entscheidungsbefugnisse noch der Leistungs- umfang waren zwischen den Abteilungen ausreichend geregelt, die damit verbundene Verantwortung war nicht zugewiesen, Stellenbeschreibungen fehlten. Die Aufgaben der Geschäftsführung des Fonds waren nicht klar geregelt.....Der Fonds verfügte über kein angemessenes Internes Kontrollsystem (Prozessbeschreibung, Trennung von Anweisung und Vollzug, Interne Revision, Dokumentation,
Vier-Augen-Prinzip)." (S.9)

Allein angesichts des offenkundigen Niedergangs des Salzburger Vorzeigemodells ist es in einem hohen Maße politisch unverantwortlich, solch ein Finanzierungsmodell als Ausweg aus der Wohnungsnot anzubieten und damit Zehntausende zur Unterschrift für ein dieses Volksbegehren zu bewegen; wohlwissend, dass das Fondsvermögen in Form von zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen an Privat- und Staatskapital ausgeschüttet nicht in ausreichendem Maße den Fonds rückfließend wieder auffüllen wird.

Bei der Förderung mithilfe eines revolvierenden Fonds handelt es sich um Kredite, die von den Kreditnehmern getilgt und verzinst werden müssen. Drei Fondskonstruktionen - übernommen aus der Praxis der Finanzkapitals - sind staatlicherseits üblich.

1. Darlehensfonds. Bei Darlehensfonds wird das Fondsvermögen in Form von zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen an Förderempfänger vergeben und steht diesen somit als Fremdkapital zur Verfügung. Die aus der Anlage der eingezahlten Mittel erwirtschafteten Zinsen sowie die Darlehenstilgung werden an den Darlehensfonds zurückgeführt.

2. Eigenkapitalfonds.  Diese Fonds fördern Unternehmen in Form von vollhaftendem Eigenkapital oder eigenkapitalähnlichen Finanzmitteln.  Da dieser Eigenkapitalersatz zeitlich begrenzt erfolgt, fließen die investierten Mittel anschließend in den Fonds zurück und stehen so weiteren Finanzierungen zur Verfügung.

3. Bürgschaftsfonds. Im Gegensatz zu den vorgenannten Fonds werden im Rahmen von Bürgschaftsfonds nicht Darlehen oder Eigenkapital vergeben, sondern das Fondsvermögen dient zur Gewährung von Bürgschaften.

Quelle: ifo Dresden Studien 44 - Revolvierende Fonds als Instrument zur Neuausrichtung der Förderpolitik

Denn die Darlehensrückflüsse reichen ganz unabhängig von Preissteigerungen im Bausektor allein schon aufgrund ihrer langen Laufzeit keinesfalls aus, um den Abfluss an Darlehen zu kompensieren, wenn damit eine nennenswerte Zahl an Wohnungen gefördert wird. Daher müsste sich auch das Land Berlin am Kapitalmarkt unweigerlich Zusatzerträge verschaffen. Dazu hält der GE für den Berliner Senat jede erdenkliche ökonomische Variante offen: § 5,4 in Verbindung § 50, sowie nach Salzburger Vorbild § 5.8. Das sind jedoch exakt die strukturellen Bruchstellen, die nach dem Prüfbericht des Landesrechnungshof Salzburg zum Garaus des Salzburger Förderfonds geführt haben.

Sowenig originell es ist, für dieses Finanzierungsinstrument zu optieren, so wenig überrascht es, dass die Initiator*innen des Gesetzentwurfs einen im Land Berlin am 1.4.2014 bei der IBB eingerichteten Wohnungsneubaufonds zum Ausgangspunkt ihres Gesetzentwurfs (S.33)  nehmen und nur finanziell auszuweiten wollen.

Nach §10 des Berliner Gesetzes über "Volksinitiative, Volksbegehren und Volksentscheid
(Abstimmungsgesetz – AbstG)"
erstellt die fachlich zuständige Senatsverwaltung vor Beginn der Unterschriftensammlung umgehend die geschätzten Kosten, die sich aus der Verwirklichung des Volksbegehrens ergeben würden. Diese "amtliche Kostenschätzung" wurde am 27.4.2015 veröffentlicht.


Quelle: Erläuterungen zur Amtlichen Kostenschätzung
gemäß § 15 Absatz 1 Satz 1 Abstimmungsgesetz zum Volksbegehren „Mietenvolksentscheid“ / S.1

Gemäß dieser Kostenschätzung - die GE-Initiator*innen  haben ihrerseits nur unsubstantierte Zahlen vorgelegt - würde der revolvierende Fonds des GE den Großteil seiner Finanzaustattung - 1.609,7 Mio € für den Zeitraum 2017-2021 - durch die Rückflüsse aus Zins und Tilgung früherer Förderungen bekommen - nämlich 885,3 Mio €. Hier merkt der Senat zurecht an:

"Bisher fließen die genannten Einnahmen dem allgemeinen Landeshaushalt zu und können für sämtliche Zwecke verwendet werden, die das Berliner Abgeordnetenhaus bei seinen Entschei-dungen über den Landeshaushalt beschließt. Würde der Gesetzesvorschlag geltendes Recht, so würde die Entscheidungskompetenz des Landesgesetzgebers entsprechend eingeschränkt"(2)

womit amtssprachlich verschleiert wird, dass dies eine erhebliche haushaltsinterne Umverteilung zu Lasten der Infrastruktur für breite Teile der Arbeiter*innenklasse darstellt(3).

Doch damit ist noch nicht Schluss mit den staatlichen Umverteilungen im Revenuefonds der Arbeiter*innenklasse, die dieser GE verlangt. Die weiteren Posten zu gunsten des revolvierenden Fonds lauten: Die Kompensationszahlungen des Bundes gem. Entflechtungsgesetz (§ 5.1)  sowie Mittel aus dem europäischen Regionalfonds (§ 5.7). 

Ergänzt werden gemäß GE §§ 10-12 diese Umverteilungen im Landeshaushalt durch  Aufstockung des Eigenkapitals der städtischen Wohnungbauanstalten in Höhe von 545,3 Mio. €, um am Kapitalmarkt ausreichend Fremdmittel für den Erwerb bzw. den Bau von Wohnungen zu erhalten. Schließlich betragen ihre derzeitigen Kreditverbindlichkeiten immerhin 8.000 Mio. €. (4)

An dieser Stelle muss hervorgehoben werden, dass damit wahrscheinlich 2017- also im ersten Jahr nach Inkrafttreten des GE - ca.121.000 Sozialwohnungen in den Genuß einer gedeckelten Miete kämen, während die restlichen 1,9 Millionen Mietwohnungen unberührt von diesem GE weiterhin uneingeschränkt dem kapitalistischen Marktgeschehen ausgesetzt bleiben(5). Welche Preissprünge auch dann in gefragten Berliner Altbaugebieten zu erwarten sind, illustriert die nachfolgende Grafik, die vom Blog http://nk44.blogsport.de/ übernommen wurde.

Mau sieht es dagegen mit den sogenannten Einnahmen aus. Dies resultiert zum einen aus der oben bereits angesprochenen Tatsache, dass solche Rückflüsse aufgrund ihrer mehrjährigen Laufzeitlänge nur sehr gering ausfallen, weshalb der Senat bei seinen Berechnungen die Einnahmen nur buchhalterisch mit 100.000 € als Erinnerungsposten aufführt(6), womit unverholen eingeräumt wird, dass ein revolvierender Fonds kein dauerhaftes Instrument zur Wohnungsbauförderung sein kann. Von daher muss notwendigerweise, wenn die anderen Haushaltmittel nicht noch weiter umverteilt werden sollen, die Deckungslücke durch spekulatives Handeln am Kapitalmarkt geschlossen werden, wozu durch den GE  gerade zu eingeladen wird. (§ 5,4 in Verbindung § 50, § 5.8)

Auf der Internetseite des Mietenvolksentscheid ist als Vorschlag zur Einnahmeseite des Fonds zu lesen:

"Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer....Der aktuelle Steuersatz liegt in Berlin mit 6 Prozent niedriger als beispielsweise in NRW. Wir schlagen eine Erhöhung dieser Steuer von 6 auf 7,5% vor. Auf Basis der Werte von 2014 ergibt dies Mehreinnahmen von ca. 200 Mio. Euro jährlich."

Intellektuelle Redlichkeit hätte spätestens hier verlangt, sich grundsätzlich mit der Frage der ökonomischen Wirksamkeit von steuerlich regulierter Wohnungsbauförderung zu befassen. Dieses "Cui bono" hätte dann zutage befördert, dass mit dem Gesetzesentwurf

1) die kapitalistische Kostenstruktur zur Errichtung von Wohnraum abgesichert wird, ohne die Profitmasse des Bau- und Finanzkapitals zu schmälern.

2) damit kein Riegel vor Extraprofiten durch Baulandspekulation geschoben wird.

3) Wohnungen mit nichtalimentierter Kostenstruktur uneingeschränkt Lage- und Marktpreisen unterworfen bleiben und ihre Mieter*innen zusätzlich durch die Umverteilungen im Steuerhaushalt zur Förderung der wenigen Sozialwohnungen nun geringere infrastrukturelle Leistungen erhalten - wie natürlich die Mieter*innen der "geförderten" Wohnungen auch.

Wer unter diesen Voraussetzungen vorschlägt, die Grunderwerbssteuer zu erhöhen, muss wissen, dass in Berlin in den letzten Jahren ein "deutlicher Anstieg der Kauffallzahlen und des Geldumsatzes bei reinen Mietwohnhäusern" (7) zu verzeichnen war. Wer also so einen Vorschlag unterbreitet, handelt mehr als fahrlässig, denn in diesen Fällen würde die Grunderwerbssteuer wieder auf die Mieter*innen abgewälzt werden.

Kurzum: Der GE ist nichts weiter als ein ganz gewöhnlicher Vorschlag, sozialen Ausgleich auf der Geschäftsgrundlage der Profitemacherei mit Wohnraum zu versprechen, um sie ökonomisch am Laufen zu halten.

Dagegen hätte es sich als zielführend zur strategischen Orientierung im heutigen Kampf gegen Wohnungsnot und Mietwucher erwiesen, sich mit der Geschichte des sozialen Wohnungsbaus zu befassen und zwar vor allem in den historischen Phasen, in denen es noch keinen fordistisch begründeten Sozialstaat gab, sondern eher einen wie heute agierenden neoliberalen Staat, wo "NGO"-Lobbyisten zu Befriedungszwecken antichambrieren dürfen.  Da hätte mensch z.B. anhand der Geschichte der Hufeisensiedlungen erfahren, dass eine auf der Hauszinssteuer aufsetzende Wohnungsbauförderung die Explosion der Mietpreise bei der Neuvermietung überhaupt nicht aufhalten kann(8), was übrigens damals die KPD bewog, die Hauszinssteuer abzulehnen.

Aus dem wohnungspolitischen Konzept des "Roten Wien" hätte mensch schließlich die Lehre mitnehmen können, dass der reformistische Weg, einen für die Arbeiter*innenklasse sozialverträglichen Mietpreis festzuklopfen, nur möglich ist, wenn Teile der Mehrwertmasse, die in der Produktion der Wohnimmobilie entsteht, nicht als Profit an Baukapitalisten und als Zinsgewinn an Banken abfließen. Konsequenterweise wurden im "Roten Wien" die Wohnungen ohne Fremdkapital sondern rein steuerfinanziert und vor allem durch gemeindeeigene Firmen errichtet.(9)

Um dies zu verdeutlichen, schauen wir uns  einmal die heutigen Gestehungskosten(10) pro Quadratmeter städtischen Wohnraums an und blenden, da es vereinfacht nur um die Produktion der Immobilie geht, den Grunderwerb sowie der Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten aus. Aus diesen exemplarischen Gründen beziehen wir uns auch nur auf die zwischen 2000 und 2014 gestiegenen Rohbaukosten von 527 € auf 658 €/m² Wohnfläche und den im gleichen Zeitraum von 456 €/m² Wohnfläche auf 774 €/m² Wohnfläche gestiegenen Ausbaukosten. (11) Ausbaukosten sind im wesentlichen Handwerkerleistungen, die ohne große logistische und technische Schwierigkeiten durch landeseigene Firmen(12) erledigt werden könnten, deren Preise allein durch die Mehrwertsteuerbefreiung um 19 % niedriger wären. Ergo geringere Baukosten = geringere Kostenmieten.

Von daher wäre der Fokus bei einem wohnungspolitischen Reformhaben, das den Namen "Reform" verdient, auf die Produktion der Immobilie  zu legen und dann im zweiten Schritt erst verteilungspolitisch auf ihre Finanzierung. Solch ein sozialistisch ausgerichtetes Reformvorhaben würde sich dann auch nicht aus dem Artikel 28.1 der Berliner Verfassung ableiten, sondern stattdessen aus dem Artikel 23.(13) Indem der Gesetzesentwurf des Mietenvolksentscheids überhaupt nicht von der Frage inspiriert ist, ob und wie durch ein Gesetz erreicht werden kann, dass kostengünstiger gebaut wird, kann sich sich dieser Entwurf auch nicht über das kapitalaffirmative Niveau eines gewöhnlichen Nachhilfeangebots an das herrschende politische Personal erheben(14).

Anmerkungen

1) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Erläuterungen zur Amtlichen Kostenschätzung gemäß § 15 Absatz 1 Satz 1 Abstimmungsgesetz zum Volksbegehren „Mietenvolksentscheid“, S.3

2) Ebd.

3) Eine entsprechende Veranschaulichung, was mit Infrastruktur hier gemeint ist, bietet der Nachtragshaushalt, SIWA und Eckwerte 2016/2017, 3. März 2015, Dr. Matthias Kollatz-Ahnen,
Senator für Finanzen

4) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Erläuterungen...., S.5

5) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Kostenschätzungen zum Entwurf, S. 3, dort heißt es:  "Im Jahr 2017 – dem ersten vollen Jahr, in dem der Gesetzentwurf gelten würde, wenn er die Zustimmung im Volksentscheid erhielte, wird es in Berlin rd. 111.000 Sozialmietwohnungen geben. Hinzu zu rechnen wären weitere rd. 9.700 Wohnungen, bei denen infolge der Senatsbeschlüsse 2002 zum Wegfall der Anschlussförderung die Sozialwohnungseigenschaft erloschen ist und deren Mieter nach dem Gesetzentwurf z.T. ebenfalls noch in die Mietensubventionierung einbezogen werden sollen, insgesamt also rd. 121.000 Wohnungen. Das sind bei einem Gesamtwohnungsbestand von rd. 1,9 Wohnungen in Berlin rd. 6,4 % des Berliner Wohnungsbestandes."

6) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Erläuterungen...., S. 3

7) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2013/2014 / S.8

8) So stieg die Miete für eine 1 1/2 Zimmerwohnung im I. Bauabschnitt(1925)  von 46-50 RM auf 65-67 RM im VI. Bauabschnitt (1929/30). Quelle: Udo Gößwald, Barbara Hoffmann, Das Ende einer Idylle, Hufeisen- und Krugpfuhlsiedlung on Britz vor und nach 1933. Berlin 2014, S. 44

9) Siehe dazu: Raphael Kiczka, Das »Rote Wien«, in: Jungle World Nr. 38, 18. September 2014

10) Unter “Gestehungskosten“ eines Bauwerks wird die Gesamtheit aller für den Bau erforderlichen Aufwendungen verstanden, d.h. inklusive der Kosten für den Grunderwerb sowie der Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten.

11) Die Zahlen stammen aus: Timo Gniechwitz, Michael Halstenberg, Dietmar Walberg: Kostentreiber für den Wohnungsbau. Untersuchung und Betrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Gestehungskosten und auf die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum in Deutschland, Kiel, April 2015. Für wohnungspolitisch Interessierte eine wichtige empirische Quelle!

12) Dem Berliner Tagesspiegel war am 29.4.2015 zu entnehmen, dass der Stadtentwicklungsenator Andreas Geisel (SPD) der Meinung sei, dass "der Mieten-Volksentscheid prinzipiell in die richtige Richtung weise" und das SPD und CDU mit den "Aktivisten über einen Kompromiss reden" möchten.

13) Der Gesetzentwurf (§ 12) sieht ja die Gründung von Tochterfirmen ausdrücklich vor. Warum könnten dies nicht Handwerksfachbetriebe sein an Stelle der vorgesehenen Sozialfirmen, die den HartzIV-Arbeitszwang durchsetzen müssen?

14) Artikel 23 der Berliner Verfassung: (1) Das Eigentum wird gewährleistet. Sein Inhalt und seine Schranken ergeben sich aus den Gesetzen. (2) Eine Enteignung kann nur zum Wohle der Allgemeinheit auf gesetzlicher Grundlage vorgenommen werden.

Berlin im April 2015